Главная - Другое - Закон для застройщиков 2021 с июля для чайников

Закон для застройщиков 2021 с июля для чайников


Закон для застройщиков 2021 с июля для чайников

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье. Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства.

В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки. 214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  1. таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.
  2. квартиры в многоквартирном доме,

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет: Разрешение выдают только : обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО).

Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям. Руководителями застройщика и главным бухгалтером лица, которые:

  1. владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  2. имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  3. были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.
  4. единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен к декларации заключение специальной экспертизы. У компании собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства.

К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности. Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства.

Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой разрешение, если компания:

  1. выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  2. заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  3. участвует в процедуре банкротства,
  4. не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  5. приостановила деятельность по решению суда,
  6. не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.
  7. еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,

Застройщик участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Застройщик участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно.

Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО).

Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Единственный кредит, который компания — целевой займ для финансирования текущего строительства.

Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта.

А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%.

Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%.

Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%. Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог. Перед стартом продаж застройщик уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет.
Перед стартом продаж застройщик уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет.

Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней . Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он деньги на:

  1. зарплату сотрудникам,
  2. проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  3. госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  4. строительные работы на объекте,
  5. аренду офисов и оргтехники для сотрудников.
  6. строительство инженерных сетей,
  7. взносы в компенсационный фонд,
  8. налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  9. рекламу,
  10. кредит на строительство,
  11. возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  12. подготовку градостроительной документации,

При этом снимать наличные он только на выплату зарплаты сотрудникам.

Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).

Ежеквартальную отчетность не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала.

Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.

Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор. Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик написать заявление на возврат средств.
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик написать заявление на возврат средств.

В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  1. должностным лицам штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  2. компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

  1. должностным лицам штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  2. компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

  1. должностным лицам штраф от 5 тыс.

    до 15 тыс. ₽,

  2. компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Поделиться

Что ждёт владельцев недвижимости в 2021 году.

Новые законы и судебная практика

Новые правила расчёта налога на доходы полученные от продажи недвижимости, заключение сделок удалённо через нескольких нотариусов, увеличение взносов на капитальный ремонт, изменения жилищного законодательства — это далеко не полный перечень тех изменений, которые ждут владельцев недвижимости в 2021 году.В данной статье рассмотрим краткий обзор наиболее значимых изменений в законодательстве, касающихся собственников недвижимости, и тех, кто планирует её приобрести.В конце статьи вас ждёт бонус, в виде подборки судебной практики за 2020 год, связанной с недвижимостью. Все приведённые мною дела имеют большое значение для гражданского оборота.

Реквизиты судебных актов также приведены.1.

Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты.

Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ

«О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «

О налогах на имущество физических лиц».2.

Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета.

Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно.

До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2020 года.Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ

«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

, дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона

«О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»

от 07.08.2001 N 115-ФЗ.Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью.

Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека.

С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.Федеральный закон от 13 июля 2020 г.

№ 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон

«О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»

в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи.

Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ

«О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

, регламентирует данный порядок.6.

Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах.

Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.Также с 1 января 2021 года размораживается взыскание неустоек по оплате задолженности за ЖКХ.Федеральным законом от 28.11.2018г.

N 442-ФЗ

«О внесении изменений в статьи 159 и 160 Жилищного кодекса Российской Федерации»

, изменяется пункт 3 статьи 160 Жилищного кодекса Российской Федерации.1. В брачный договор или соглашение о разделе имущества можно включить не только приобретённое в браке имущество, но личное имущество каждого из супругов.

Это в том числе касается недвижимости. Например, соглашением между супругами можно поделить доставшуюся одному из супругов квартиру по наследству.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №4-КГ 19-56 от 03 декабря 2020 года.2.

Мало получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником.

Необходимо, чтобы он стал собственником альтернативного жилья. Если данное условие не выполнено, то сделку по продаже признают недействительной.

Необходимо иметь доказательства соблюдения прав детей.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ 18-1.3.

У бывшего супруга можно выкупить долю за счёт средств материнского капитала. Утверждённое в суде мировое соглашение будет являться основанием для осуществления Пенсионным фондом выплаты. Верховный суд приравнял мировое соглашение к сделке купли-продажи.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-161 от 04 февраля 2020 года.4.
Верховный суд приравнял мировое соглашение к сделке купли-продажи.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-161 от 04 февраля 2020 года.4.

Оформление супругами квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доли в праве каждому, ещё не означает, что квартира при разводе будет также поделена поровну. Режим раздельной собственности должен быть определён на основании нотариально удостоверенного соглашения супругов.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №20-КП9-13 от 25 февраля 2020 года.5.

Разделить имущество после развода можно даже спустя три года. Срок исковой давности начинает течь, с того момента, как истец узнал о нарушенном праве. Другими словами, если квартира осталась после развода в собственности одного из супругов, второй супруг может подать иск о её разделе даже спустя девять лет.

Срок исковой давности начнёт отсчитываться с того момента, как второй супруг узнал о продаже квартиры первым.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-176 от 11 февраля 2020 года.6. Собственника малозначительной доли квартиры можно заставить продать её. Для этого необходимо наличие следующих факторов.

Данную долю нельзя выделить (т.е.

она не сопоставима с размером отдельной комнаты), её собственник не пользуется общим имуществом (живёт в другом месте), также учитывается личность самого собственника (наличие инвалидности, например).Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №78-КГ16-36.7. Если произошёл залив соседей из-за сломавшегося фильтра для воды, то компенсировать ущерб должна компания изготовитель, а не собственник квартиры, в которой был установлен фильтр.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ19-193.8.

Не состоящие в браке сожители имеют право получить в наследство имущество друг друга.

В данном случае истцу необходимо будет доказать факт иждивения от сожителя. Судом будут учитываться, например, денежные выплаты наследодателя иждивенцу.

Такое иждивение должно длиться не менее одного года.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ20-66-К2 от 28 июля 2020 года.9. От потери купленной квартиры у продавца должника можно защититься. Если покупатель добросовестный, то у него нельзя отбирать квартиру в рамках оспаривания сделок банкрота продавца.

Важное значение имеет приобретение квартиры по рыночной стоимости, безналичный расчёт, и легальность происхождения денег у покупателя.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №А40-109856/2017 от 20 августа 2020 года.10. Забирать единственное жильё у банкрота-должника запрещается.

Также нельзя предоставлять банкроту альтернативное меньшее по площади жильё или «насильно» «дарить» ему меньшую квартиру. Исключением является единственное роскошное жильё, критерии которого не определены законом.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №309-ЭС20-10004 от 29 октября 2020 года.11.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости не свидетельствует о возникновении права собственности. В случае двойной продажи, недвижимость достанется тому, кто раньше зарегистрировал своё право собственности и принял её по акту.

Второй покупатель имеет право требовать возмещения убытков у продавца.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ20-13-К7 от 27 октября 2020 года.12. Купленная за наследство квартира не подлежит разделу при разводе супругов. Если жильё приобретено от продажи унаследованной недвижимости, то второй супруг не может претендовать на него.

Имущество приобретённое на личные денежные средства, не является общим.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №41-КГ20-10-К4 от 22 сентября 2020 года.13. Если документы на недвижимость утеряны, либо отсутствует информация о праве, на основании которого осуществляется владение, то это не должно мешать оформлению наследства. Это имеет важное значение для наследования земельных участков, предоставляемых в постоянное (бессрочное) пользование, либо пожизненное наследуемое владение.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №33-КГ18-11.

Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам С 1 июля 2020 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2020 года эта схема немного изменится. Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером.

Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета. Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор.
Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор.

Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными. Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»: — Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям.

Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья. Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки.

В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения. По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

  • После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.
  • Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель.

Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  1. девелопер ликвидирован по решению суда;
  2. компания передала квартиру в оговоренный срок.
  3. застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке.

Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен. Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК: — На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений. Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить.

Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы. Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2020 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, с 63 до 100. Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте.

Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв. м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб.

для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills. Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение. С 1 июля 2020 года не все новостройки будут продаваться через эскроу.

Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной. С 1 июля 2020 года девелоперы деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве.

При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»: — Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно. Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком. По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету.

Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах.

Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

Долевое строительство с 2021 года: изменения

ПнВтСрЧтПтСбВс 123456789101112131415161718192021222324252627282930 До Нового 2022 года осталось: Последние новости

  1. Как отдыхаем в 2022 году в праздники
  2. Пальма — фильм 2021 года
  3. Лунный календарь на май 2021 года
  4. Санкции против РФ в 2021 году
  5. Прогноз курса доллара и евро на весну 2021 года
  6. С 1 апреля 2021 года вводятся новые правила сдачи экзаменов на права
  7. Какие технологии будут в 2021 году
  8. Лунный календарь на апрель 2021 года
  9. С 1 апреля 2021 года в России будет введена единая минимальная цена за пачку сигарет
  10. Какими будут дети, рожденные в 2022 году

Строительство 2021 14.12.2020 Поделиться Twitter Facebook Содержание

  1. 2 Действующие договора
  2. 1 Проектное финансирование
  3. 3 Последствия для рынка

В целях повышения уровня защиты потребительских прав был принят закон, который фактически лишает граждан возможности принимать долевое участие в строительстве. Соответствующие изменения полноценно заработают в 2021 году. Нововведения призваны исключить вероятность появления новых долгостроев, инвесторами которых являются частные лица.

Впрочем, по мнению целого ряда экспертов, текущие законодательные инициативы могут поспособствовать сокращению объемов строительства. А граждане не смогут решать свои жилищные вопросы ввиду отсутствия доступной по цене недвижимости.Проектное финансированиеВ рамках реформы рынка недвижимости правительство изначально планировало полностью отменить договора о долевом участии в строительстве. Подобные изменения должны были вступить в силу с 2021 года, упразднив такой вид деятельности.

Но позже, учитывая актуальность вопроса, было принято решение осуществить плавный переход к новой модели — проектному финансированию. В этом случае гарантом успешного завершения проекта строительства будет выступать банк.Компании по-прежнему смогут привлекать средства частных инвесторов, что не запрещено действующим законом.

Но оплата договоров будет осуществляться по другой схеме. Средства будут перечисляться не застройщику, а на специальный эскроу-счет. А банк в свою очередь будет осуществлять проектное финансирование строительства.

Застройщик сможет получить деньги только после успешной сдачи объекта в эксплуатацию.

В связи с этим вести строительство он будет вынужден за счет собственных ресурсов или кредитования. Если работы прекратятся или застройщик признает себя банкротом, инвесторы смогут вернуть свои вложения.

Но дольщик в свою очередь лишен права досрочно забрать деньги.

По закону это можно сделать только в том случае, если строительная компания нарушит условия договора проектного финансирования.С одной стороны, такая законодательная норма поможет укрепить рынок, так как на нем останутся только сильные игроки. Мелкие компании не смогут привлекать финансирование и брать кредиты, поэтому будут вынуждены прекратить свою деятельность. С другой стороны, учитывая нововведения уже очевидно будет ли долевое строительство в 2021 году.

Фактически такая схема останется, но она будет существенно видоизменена, что предусмотрено новыми требованиями закона. Ввиду низкой рентабельности компаниям будет невыгодно строить дома за счет средств частных инвесторов. И они перейдут на другую схему ведения бизнеса, которая поможет добиться более внушительного экономического эффекта.Действующие договораПравительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию.

Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

  1. готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).
  2. готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
  3. дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;

Чтобы продолжить строительство по схеме долевого участия, компания должна будет получить соответствующее разрешение у контролирующего органа. Достаточно несоответствия хотя бы по одному критерию, и застройщику придется изменить схему работы.Последствия для рынкаЭксперты предполагают, что для граждан долевое строительство утратит свою актуальность благодаря принятым правительством изменениям, поэтому с 2021 года привлекательность инвестирования в строительство жилья существенно снизиться.

Ранее в роли пайщиков они могли рассчитывать на более выгодную стоимость квадратных метров на начальных этапах строительства.

Если компании будут возводить здания за счет собственного финансирования, граждане будут лишены такой возможности. Они будут вынуждены покупать более дорогие квартиры, не имея другой доступной альтернативы.Сокращение объема предложения поспособствует повсеместному росту цен на рынке недвижимости.

Такая тенденция будет наблюдаться как в сегменте первичного, так и вторичного жилья.

Соответственно, граждане со сравнительно небольшими доходами не смогут приобретать новое жилье.

И им придется дольше копить деньги на такую покупку.Вопрос улучшения жилищных условий по-прежнему является приоритетным для многих российских семей. Поэтому правительство не намерено отказываться от реализации целого ряда социальных программ.

Скорее всего, вместо полноценного долевого строительства гражданам будет предлагаться льготная ипотека с более выгодными ставками. Срок действия такой программы продлен до 1 июля 2021 года. Но, учитывая большой интерес граждан, правительство и дальше будет выделять финансирование на ее реализацию.Читайте также:

  1. Крупные стройки России 2020-2021 года
  2. Ипотека в 2021 году: процентная ставка
  3. Ипотека для семьи с двумя детьми в 2021 году

Комментировать

(5 оценок, среднее: 2,00 из 5)

Загрузка.Заметили опечатку на сайте?

Мы будем благодарны вам, если вы выделите ее и нажмете Ctrl + EnterПубликации на тему

Крупные стройки России 2020-2021 года Карта метро Санкт-Петербурга в 2021 году: новые станции Новостройки Санкт-Петербурга в 2021 году План сноса пятиэтажек в Москве в 2020-2021 году Переселение из аварийного жилья после 2021 года Карта метро Москвы в 2021 году: новые станцииПризывной возраст в России в 2021 годуКрупные стройки России 2020-2021 года НОВОСТИ 2021 ГОДА

  1. Усыновление детей-сирот в 2020-2021 году
  2. Военные пенсии в 2021 году
  3. Заморозка военных пенсий до 2021 года
  4. Сократят ли новогодние каникулы в 2021 году
  5. Электронные трудовые книжки с 2021 года

Публикации на тему Расширение Москвы: новые границы и карта на 2021 год Новостройки Анапы со сдачей в 2020-2021 году Пальма — фильм 2021 года Лунный календарь на май 2021 года Лунный календарь на апрель 2021 года Как отдыхаем в 2022 году в праздники Какими будут дети, рожденные в 2022 году Какие технологии будут в 2021 году Санкции против РФ в 2021 году С 1 апреля 2021 года в России будет введена единая минимальная цена за пачку сигарет Прогноз курса доллара и евро на весну 2021 года С 1 апреля 2021 года вводятся новые правила сдачи экзаменов на праваПоследние записи

  1. 14.02.2021 Какими будут дети, рожденные в 2022 году
  2. 15.02.2021 Как отдыхаем в 2022 году в праздники
  3. 08.04.2021 Лунный календарь на апрель 2021 года
  4. 09.04.2021 Пальма — фильм 2021 года
  5. 08.04.2021 Лунный календарь на май 2021 года

Самое интересное в 2021 году

  1. Каникулы
  2. Отменят ли ЕГЭ в 2021 году
  3. Юбилейные и знаменательные события года
  4. Диспансеризация
  5. Производственный календарь на 2021 год
  6. Материнский капитал

Гороскоп на 2021 год

Adblockdetector XУпс! Извините, но вы ничего не выделили.

Закройте это окно, выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Долевое строительство 2021 году

2021-01-03 5.5k быстрее. Это бесплатно!Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек.

Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы.

И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства. Новая часть поправок введена с 1 июля 2020 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах.

В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2020 года.Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.С 1 июля 2020 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это.

Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.2.

Требования к строительной компании изменились.Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:

  1. имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
  2. обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
  3. застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
  4. достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
  5. компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
  6. застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.
  7. наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;

Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.3. Один застройщик – один расчетный счет.Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке.

Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации.

Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.4.

Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст.

15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет.

Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.5.

Сделки обязательно должны сопровождаться банком.6. Государственный контроль сделок.В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками.

Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).7.

Взносы в компенсационный фондВ целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.8.

Ограничен размер авансовых платежейНовая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены.

Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д.

застройщик сможет с ним рассчитаться.Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.9. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства.

Новая система включает в себя цепочку участников:

  • Дольщики.
  • Застройщик.
  • Кредитное учреждение (банк).
  • Регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.Переход осуществляется в два этапа:1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2020 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:

  1. счета-эскроу;
  2. государственного регулирования в соответствии со ст. 23 № 214-ФЗ.

2. Период с 1 июля 2020 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.В 2021 году новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов.

Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 2021 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую .

Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство. Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но по каждому из них должен быть открыт свой счет в банке.Такое регулирование финансовых отношений между дольщиками и позволяет застраховать средства граждан от потерь при махинациях или банкротстве застройщика.Средства поступят к нему только при условии:

  1. регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир в нем.
  2. ввода дома в эксплуатацию;

В случае заморозки объекта или банкротстве застройщика все средства дольщиков будут им возвращены в полном объеме.С 1 июля 2020 года застройщик обязан открывать при заключении договоров ДДУ.

Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства.


prinyatie-nasledstva.ru © 2021
Наверх