Главная - Жилищное право - Виды единого недвижимого комплекса

Виды единого недвижимого комплекса


Виды единого недвижимого комплекса

Единый недвижимый комплекс


У этой статьи есть подпункты Имущество, принимающее участие в качестве объекта гражданских прав как одно целое, является единым недвижимым комплексом (ЕНК). Это объединение зданий и прочего имущества, обладающих общим назначением. Как правило, они неразрывно сопряжены друг с другом. К примеру, сюда относятся трубопроводы, линии электропередач, автотрассы, промышленные комплексы и др.

При регистрации прав все, что включается в состав ЕНК, является одним целым. В госреестре прав на недвижимое имущество они будут учтены в рамках одной регистрационной записи. К таким объектам применимы правила о неделимых предметах.

Главные признаки ЕНК – сосредоточенность и взаимозависимость. Это позволяет объединить несколько элементов в один. В результате обобщенный имущественный объект начинает обладать характеристиками, которых не могло быть, если каждый элемент оставался обособленным.

Состав объединения может быть разнообразным. К примеру, в него может входить территория земли, дома, объекты незавершенного строительства, линейные сооружения и прочее. Все они рассматриваются в комбинированном виде.

Вещные правомочия на каждую отдельную часть действовать не будут, но право собственности и другие гражданские правомочия реализуются в отношении цельного объединения.

Таким образом, для всех включенных в обобщенный комплекс элементов будет действовать один правовой режим. Выделяют две основные разновидности ЕНК:

  • Линейные объекты.
  • Дома, конструкции и другие вещи, связанные общим назначением, а также физически и технологически.

Первая разновидность ЕНК подразумевает, что между элементами существуют устойчивые связи, которые необходимы для использования объекта по прямому назначению.

Сюда можно отнести предприятия. В их состав включаются дома и прочие основные средства. Предприятие обладает всеми признаками единого недвижимого комплекса, предусмотренного в ГК РФ:

  1. непрерывная юридическая и фактическая связь между недвижимым и движимым имуществом, включенным в состав предприятия;
  2. все имущество предназначается для предпринимательской деятельности.
  3. единство назначения – используется для ведения экономико-хозяйственной деятельности;

Еще один пример ЕНК – аэродром.

В его состав входит земельный участок, оборудование, здания и сооружения.

Все они служат одной цели и могут классифицироваться как единый объект, если у владельца возникнет желание зарегистрировать его таким способом.

Понятие линейных объектов не имеет универсального определения.

Принято считать, что это сооружение, которое представляет собой объемную, плоскостную или линейную систему, предназначенную для разнообразных процессов жизнедеятельности. Такими объектами являются железные дороги, автомобильная трасса, а также топливно-энергетические комплексы.

Регистрация имущества в качестве обобщенного объекта осуществляется в следующих ситуациях:

  1. объединение нескольких капитальных строений в один комплекс, когда они принадлежат одному хозяину, находятся на одной земельной территории и имеют технологические связи;
  2. окончание строительных работ, когда проектная документация предусматривает использование готовых объектов в качестве ЕНК;
  3. корректировка данных о таком недвижимом элементе.

Прохождение государственной регистрации в Росреестре упрощает гражданский оборот комплекса имущественных конструкций.

Раньше такое не допускалось и приходилось заниматься оформлением каждого элемента в отдельности. Теперь эту задачу упростили, и владельцы сложных промышленных и инфраструктурных комплексов могут воспользоваться возможностью и сделать их неделимой самостоятельной единицей.
Для прохождения госрегистрации необходимо предоставить:

  1. технические паспорта;
  2. проектная документация;
  3. правоустанавливающие бумаги на землю, здания, сооружения и иные конструкции;
  4. выписки из ЕГРН;
  5. постановление о присвоении адреса, если есть.

Это не исчерпывающий перечень бумаг.

В зависимости от ситуации он может дополняться и варьироваться. Документация предоставляется в отдел Росреестра. Сотрудник забирает пакет документов и выдает расписку, в которой указывается дата готовности.
К преимуществам можно отнести следующее:

  • Возможность сэкономить на выплате государственных пошлин в случае заключения сделки в отношении имущественного комплекса. Для юридических лиц суммы госпошлины довольно ощутимы, поэтому в конечном итоге может получиться значительная экономия денежных средств.
  • Прозрачность структуры владения недвижимостью. Акционеры и другие заинтересованные лица смогут отслеживать юридическую судьбу объекта, не тратя много времени. Кроме того, реализовать столь крупное имущество без согласования на высшем уровне не удастся, чего нельзя сказать о мелкой недвижимости.

К отрицательным аспектам можно отнести следующее:

  • При возникновении задолженности есть риск потерять весь ЕНК, так как поставить под удар отдельные части не удастся.
  • Сложная система управления элементами, входящими в состав ЕНК. При необходимости будет непросто продать отдельный вид имущества, потребуется проводить процедуру выдела или раздела с последующей регистрацией и внесением корректировок в ЕГРН.

Иными словами, если есть риск утраты имущества в связи с наличием долга или в планах имеются стремления продать или передать какие-либо элементы имущественной системы, регистрировать ЕНК не следует.

В других случаях можно рассмотреть целесообразность использования такой формы владения.

Единый недвижимый комплекс — это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

Современные потребности общественного оборота недвижимого имущества, а также интерес его участников сегодня обуславливают необходимость в закреплении принципиально новых комплексных объектов недвижимости на законодательном уровне.

Стоит отметить, что самыми яркими образцами объектов недвижимости представленного характера служат предприятие и единый недвижимый комплекс. Вышеназванные термины имеют множество отличительных характеристик, которые определяют специфику контроля за общественными отношениями, объектами которых выступают.

Вышеназванные термины имеют множество отличительных характеристик, которые определяют специфику контроля за общественными отношениями, объектами которых выступают. Именно поэтому четкое разграничение понятий предприятия и единого недвижимого комплекса имеет важнейшее значение как в теории, так и на практике. Оно предполагает не только отделение соответствующих гражданско-правовых объектов друг от друга, но и грамотное применение необходимого гражданско-правового регулирования.Важно дополнить, что введение в действующий Гражданский кодекс принципиально нового объекта прав вещной природы, единого недвижимого комплекса, в настоящее время призвано сделать соответствующую процедуру оформления существенно проще, а также повысить эффективность функционирования инфраструктурных объектов комплексного плана.Единый недвижимый комплекс – это категория, практическая востребованность которой во многом зависит от дальнейшей гармонизации тех положений действующего законодательства, которые корреспондируют ей.

Далее целесообразно рассмотреть трактовку изучаемого понятия в соответствии со статьей 133.1 действующего на территории РФ Гражданского кодекса.

Итак, понятие единого недвижимого комплекса предполагает совокупность зданий, объединенных между собой определенным назначением, сооружений и иных вещей, которые неразрывным образом связаны как технологически, так и физически. Сюда же стоит отнести и линейные объекты, среди которых — линии электропередач, железные дороги, трубопроводы и так далее.Необходимо дополнить, что данный комплекс сооружений может также располагаться на одном участке земли тогда, когда в едином реестре государственных прав на недвижимость зарегистрировано право владения совокупностью указанных объектов как одной недвижимой вещью. По причине прямого указания соответствующей статьи ГК РФ при отсутствии пройденной регистрационной процедуры вещный комплекс нельзя считать ЕНК.

Единый недвижимый комплекс – это категория, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта.

В настоящее время в отношении него используются правила неделимых вещей. В соответствии со статьей 133.1 действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства, части одного единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав могут располагаться на разных участках земли.

Именно поэтому отказ структуры, которая осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость, зарегистрировать единый комплекс недвижимого характера лишь по той причине, что соответствующие объекты недвижимого имущества не располагаются на одном участке земли, не находится в соответствии с актуальными положениями статьи 133.1 ГК РФ.Следует заметить, что в рамках продолжающегося реформирования действующего на территории РФ гражданского законодательства 1.10.2013 г. вступили в силу те поправки, которые были внесены в ГК Федеральным законом № 142. Данные изменения относятся к понятию и составу единого недвижимого комплекса, а также других гражданско-правовых объектов.

Именно тогда была введена принципиально новая разновидность недвижимых имущественных комплексов, о которой идет речь в данной статье. Помимо того, был внесен целый ряд уточнений корреспондирующего плана по поводу понятия неделимой вещи.

В настоящее время единый недвижимый комплекс – это недвижимая вещь, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта.

Важно отметить, что к ЕНК применяются специальные правила о вещах неделимого типа.

Включение в действующее гражданское законодательство изучаемого понятия предполагает закрепление правового статуса и, следовательно, упрощение процедуры, связанной с оформлением, а также повышение эффективности применения в гражданском обороте инфраструктурных объектов комплексного плана (в том числе и линейных).До недавних пор при выявлении статуса подобных объектов не появлялось трудностей лишь в отношении сооружений связи линейно-кабельного типа, которые являются ярким примером единого недвижимого комплекса и относятся к недвижимым имущественным комплексам по причине прямого указания действующего законодательства. Таким образом, первым пунктом восьмой статьи ФЗ «О связи» от 07.07.2003 №126 предусматривается, что объекты связи, прочно связанные с землей, при условии их невозможного перемещения без несоразмерного вреда, в том числе сооружения связи линейно-кабельного плана, включаются в категорию недвижимого имущества.В иных случаях – по причине отсутствия специально созданного законодательства – статус объектов, указанных выше, определяется зачастую в том числе и судебными органами на базе анализа как технических, так и других особенностей конкретных объектов. При этом учитываются нормативно-правовые акты, которые регулируют порядок их эксплуатации.

При отсутствии должного регулирования на сегодняшний день в судебной практике существуют разные подходы к выявлению правового статуса подобных объектов.

Если учесть изложенную выше информацию, то правовая конструкция единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав, вероятно, может являться предметом интереса для собственников как сложных предприятий промышленности, так и инфраструктурных объектов комплексного плана тогда, когда оформление и последующий оборот этих активов рассматривается как единый объект. Тем не менее целесообразность, эффективность и востребованность на практике подобных конструкций будет зависеть в первую очередь от гармонизации и развития положений действующего законодательства корреспондирующего характера в части регулирования градостроительных и земельных отношений.Сюда же относится и кадастровый учет единых недвижимых комплексов, а также регистрация соответствующих прав.

Таким образом, целесообразно сделать вывод, что концепция признания предприятия как единого имущественного комплекса недвижимостью, предусмотренная действующим гражданским законодательством, в настоящее время не нашла применения в широких кругах.

Сюда же относится и причина, которой соответствуют трудности практического характера, возникающие при регистрации предприятий в качестве единых объектов.

Важно заметить, что изначально достаточно длительное время велась дискуссия касательно идеи исключить из гражданского законодательства понятие предприятия и оставить лишь возможность регистрации единого недвижимого комплекса.

Кстати, «единый имущественный комплекс» – одно из названий, которое было тогда предложено.

Тем не менее окончательный вариант Федерального законодательного акта № 142 сохранил название «предприятие».Необходимо иметь в виду: обе представленные правовые конструкции говорят о том, что в их состав могут включаться как движимые, так и недвижимые вещи, которые в общем признаются недвижимыми имущественными комплексами по причине прямого указания действующего законодательства. Вместе с тем «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» – это конструкции, имеющие целый ряд различий, к которым целесообразно отнести следующие:

  1. В состав единого комплекса недвижимого имущества включаются лишь вещи, но не права и обязанности имущественной природы, а также исключительные права. В отношении предприятия все наоборот.
  2. Ели говорить о предприятии, то действующим законодательством установлен порядок осуществления отдельных разновидностей сделок. Правовой статус единого комплекса недвижимости регулируется лишь посредством положений общего характера.
  3. На законодательном уровне единый комплекс недвижимости относится строго к вещам неделимого характера. Предприятие же может принимать участие в коммерческом обороте и в качестве единого объекта, и по частям.
  4. Признаком единого недвижимого комплекса не является его применение в целях реализации предпринимательской деятельности. В отношении предприятия все иначе.

Несмотря на то что между предприятием и единым комплексом недвижимости имеются очевидные различия, сегодня достаточно трудно оценить, каким именно образом данные понятия будут соотноситься между собой в плане вопросов регистрации прав, бухгалтерского учета и налогообложения. Кроме того, государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса осуществляется совсем иначе, нежели учет предприятия.

Далее целесообразно рассмотреть признаки и перспективы использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте. Как выяснилось, Федеральным законом № 142 определены лишь положения общего характера касательно правового статуса рассматриваемой категории.

Однако отсутствие правового регулирования в отношении правил и порядка использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте может существенно снизить практическую привлекательность этой конструкции для субъектов хозяйствования. Целесообразно изучить некоторые аспекты, требующие пристального внимания, с точки зрения будущих перспектив использования правовой конструкции единого комплекса недвижимости в гражданском обороте.Во-первых, это регистрация прав и кадастровый учет единого комплекса недвижимости.

Сегодня действующим законодательством не предусмотрено последовательных и специальных правил ни относительно государственной регистрации прав на данный объект недвижимости, ни относительно порядка постановки структуры на кадастровый учет.Во-вторых, осуществление со стороны собственника единого комплекса недвижимости исключительного права, связанного с арендой или приватизацией того или иного участка под ЕНК. В статье 36 действующего земельного законодательства дана информация о том, что сегодня существует исключительное право владельцев строений, зданий, сооружений на приватизацию участков земли или приобретение права, связанного с арендой участков, на которых расположены эти сооружения, строения и здания.Стоит отметить, что ни один из известных в настоящее время видов единого недвижимого комплекса не упомянут в данной статье, тем не менее, можно сделать логическое умозаключение, что совладелец ЕНК должен наделяться исключительным правом, указанным выше, в отношении участка земли под единый комплекс недвижимости.

Как отмечено выше, к единому комплексу недвижимости принято применять правила о вещах неделимой природы. Понятие вещи неделимого плана было изменено действующим ФЗ № 142, вероятно, и для учета признаков ЕНК как принципиально новой разновидности недвижимых имущественных комплексов.Стоит отметить, что раньше неделимыми считались те вещи, раздел которых в принципе невозможен, если не менять их назначение.

Важно дополнить, что особенности выделения части в праве владения неделимой вещью установлены соответствующими нормативами действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства в области раздела имущественных комплексов, которые находятся в долевой собственности. С 1 октября 2013 года необходимо знать, что под неделимой следует понимать вещь, раздел которой невозможен, если ее не повредить, не нарушить или не изменить ее назначение.

Такая вещь выступает в гражданском обороте в качестве единого объекта вещных прав. При этом в соответствующем нормативе уточнено, что тот объект, который имеет составные части, также может считаться неделимым.Помимо этого, в рассматриваемом законе определено, что замена одних составляющих вещи неделимого характера другими не влечет за собой появления другой вещи, если при этом изначальные, базовые свойства данного объекта сохраняются.

Поэтому при составлении технического плана единого недвижимого комплекса необходимо учитывать этот факт и руководствоваться базой в плане составных частей.Стоит отметить, что взыскание на вещи неделимой природы может быть обращено лишь в общем плане, если судебным актом или законом не устанавливается возможность выделения той или иной составляющей из вещи, в том числе для ее реализации как отдельного продукта.

Отношения, связанные с долями, в праве владения неделимой вещью регулируются посредством статьи 1168 и главы 16 действующего на территории РФ Гражданского кодекса.

Таким образом, в случае применения конструкции единого комплекса недвижимости экономический субъект должен брать в учет особенности, перечисленные выше, относящиеся к правилам и порядку отчуждения ЕНК, а также к порядку обращения на него взыскания, порядку и правилам распоряжения структурой при ее нахождении в общей собственности. В соответствии с общим правилом, налогооблагаемыми объектами для организаций Российской Федерации являются недвижимое и движимое имущество, которое учитывается на балансе как объекты ОС (основных средств) в порядке, установленном для ведения бухгалтерии. При этом объектом налогообложения не является движимое имущество по налогу на имущественные комплексы, которое принято на учет в качестве основного средства с 01.01.2013.

Единый комплекс недвижимости так или иначе облагается налогом на имущество, попадает в соответствующую категорию объектов.

Важно отметить, что сегодня по причине новизны рассмотренной правовой конструкции сложно предположить, какой подход в плане расчета налоговых выплат на имущественные комплексы может быть использован налоговыми службами тогда, когда та или иная организация принимает решение касательно регистрации комплекса отдельных объектов как единой совокупности недвижимости.В целях оптимизации налогового вопроса некоторые движимые вещи не будут входить в состав ЕНК.

Среди них, например, отдельные объекты инвентарного типа. Так, они учитываются в качестве отдельных составляющих основных средств; могут использоваться вне объекта недвижимости; предполагают исключение ущерба имущественным комплексам при демонтаже. Считается, что функциональное предназначение названных объектов не выступает неотъемлемой составляющей функционирования непосредственно недвижимости в целом.

  1. 05.11.2018
  2. 0

Поделиться:

Единый недвижимый комплекс.

За или против?

13 ноября 2020436 прочитали1 мин.603 просмотра публикацииУникальные посетители страницы436 прочитали до концаЭто 72% от открывших публикацию1 минута — среднее время чтенияСогласно Гражданскому кодексу РФ, Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.ЕНК относится к неделимой вещи, под которой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.Как осуществляется постановка на учет и регистрация права? Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов.

Запись о ЕНК вносится в ЕГРН при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав ЕНК объекты расположены на одном участке.Во – вторых, здания, сооружения ставятся на учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на государственный учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как ЕНК.

При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в ЕГРН присваиваются кадастровые номера. Необходимо понимать правовые последствия объединения зданий и сооружений в ЕНК — так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть ЕНК.А также, отметим, что статья 39.20 Земкодекс РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. И собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.

Необходимо знать, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, а реализовать право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного ЕНК.Плюсы использования ЕНК:1.

Экономия на госпошлине. 2. Возможность управления одним объектом, а не необходимость управления множеством мелких объектов.

Минусы использования ЕНК:1. Сложная система управления объектами, входящих в состав комплекса.

(Например, если нужно продать какой-то один объект, входящий а состав ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.)2. В случае возникновения задолженностей, арестов и запрещений возможно потерять весь ЕНК.Читайте также:

Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.214.2 ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС — НОВЫЙ ВИД НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ Олеся Игоревна Калюжная Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры управления бизнес-процессами, тел.

(383)210-95-87, e-mail: В настоящей статье рассматривается новый вид неделимых объектов недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс. Выделены особенности правоприменительной практики ст.

131.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе проблемы кадастрового учета и государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс.

Анализируются перспективы применения данной правовой конструкции.

Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, недвижимость, право собственности, государственная регистрация, гражданский оборот, кадастровый учет. A REAL ESTATE COMPLEX — THE NEW TYPE OF REAL ESTATE Olesya I.

Kaluyzhnaya Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph.

D., Senior Teacher of chair of Management of business proceses, tel. (383)210-95-87, e-mail: In the present article author observes the new type of indivisible objects of real estate — a real estate complex. Features of law-enforcement practice of Art.

133.1 of the Civil code of the Russian Federation, including a problem of the cadastral registration and the state registration of the rights for a real estate complex are marked out. Analyzed the prospects of application of this legal construction.

Key words: real estate complex, real estate, property right, state registration, civil circulation, cadastral registration.

В настоящее время в Российской Федерации активно ведется деятельность по приведению в порядок регистрационной системы и легализации объектов недвижимости. Большое количество проблемных вопросов в части регулирования правоотношений, связанных с недвижимостью, нашли свое решение в рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства [3]. В целях необходимости закрепления правового статуса и упрощения процедуры оформления, повышения эффективности использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные), Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен новой статей 133.1.

«Единый недвижимый комплекс», согласно которой, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах [1]. Для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо обязательное наличие следующих условий: iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности.

Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества. Во-вторых, все объекты должны располагаться на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически.

В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.

Достаточно часто линейные объекты проходят через чужие земельные участки. Например, газопровод от точки врезки до земельного участка пользователя скорее всего будет проходить через земельные участки других лиц.

В таком случае, владельцу газопровода нужно договариваться с собственниками этих земельных участков об условиях размещения на их участке газопровода. Да и сами собственники земельных участков порой ставят вопрос о переносе линейного объекта с их участков. Проблема усугубляется еще и тем, что даже суды не всегда считают линейные объекты недвижимым имуществом.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь, должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) [2].

Представляется необходимым отметить, что позиция российского законодателя по данному вопросу отличается от практики развитых европейских стран, таких как Франция и Германия, где недвижимостью считается только земля.

Здания, сооружения, постройки, трубопроводы и линии электропередач считаются составными частями этой недвижимости и не подлежат отдельной регистрации [9]. Как указывается в комментарии к Федеральному закону

«О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

, «указанная новелла.

призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и, более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)» [7]. Отметим, что Гражданский кодекс Российской Федерации сохранил и понятие предприятия, которое необходимо отличать от правовой конструкции единого недвижимого комплекса, которое также широко используется в гражданском обороте. В состав как предприятия, так и единого недвижимого комплекса могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона.

Вместе с тем данные правовые конструкции имеют существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие: единый недвижимый комплекс отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте как единый объект, так и по частям; в отличие от предприятия в состав единого недвижимого комплекса входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права; обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении единого имущественного комплекса закон такого требования не устанавливает; в отношении предприятия законом прямо предусмотрен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус единого недвижимого комплекса регулируется только общими положениями [1]. Несмотря на наличие вышеуказанных различий между единым недвижимым комплексом и предприятием, в настоящее время законодательство Российской Федерации не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки единого недвижимого комплекса на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества [8].

В Письме Росреестра «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс» от 05.03.2014 г.

указывается на возможность правообладателя объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс. При этом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Если, соответствующая информация не может быть получена из других источников, то в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, так как совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, — сведения о содержании такой технологической связи [5].

Что касается невозможности получения кадастрового паспорта на единый недвижимый комплекс, то согласно позиции Россреестра его отсутствие не препятствует государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс — для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс достаточно, чтобы сведения о входящих в его состав объектах недвижимости содержались в государственном кадастре недвижимости (были учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного соору- жения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс). В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

указывается, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. Согласно данной статье части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.

Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации [6]. Введение в Гражданский кодекс Российской Федерации нового объекта имущественных прав несомненно, представляет интерес и является в большей степени положительным изменением действующего законодательства.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . Однако необходимо отметить, что государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных с состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего имущественного комплекса как единый объект.

После государственной регистрации единый недвижимый комплекс, становится вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. С нашей точки зрения, отказ от распространения на единые недвижимые комплексы действия норм о неделимых вещах позволит полноценно использовать правовую конструкцию единых недвижимых комплексов в гражданском обороте без дополнительных затрат на государственную регистрацию, поскольку при изменении состава комплекса будет требоваться не регистрация нового объекта как при неделимой вещи, а регистрация изменения состава комплекса.

Таким образом, представляется возможным сделать вывод, о том, что в настоящее время необходимым является внесение соответствующих изменений в действующее законодательство Российской Федерации. В частности, в Федеральном законе

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

необходимо обозначить отдельный вид объекта недвижимости — единый недвижимый комплекс, в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» [4] следует отразить особенности кадастрово- го учета и регистрации прав на единый недвижимый комплекс.

Так же необходимо внести соответствующие изменения в земельное и градостроительное законодательство, а так же в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие. Проведенный анализ позволяет заключить, что эффективность, целесообразность и практическая востребованность правовой конструкции единого недвижимого комплекса во многом зависят от развития и гармонизации смежного законодательства Российской Федерации в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета, и регистрации прав на недвижимое имущество.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 г.

№ 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. 2. Колесникова Ж.

А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса.

Плюсы и минусы новой конструкции //Арбитражная практика. 2013. № 10. С.40-46. 3. Никольский В. А. К вопросу о правовом статусе единого недвижимого комплекса в современном российском гражданском праве: основные проблемы правоприменения и тенденции совершенствования законодательства // Вопросы современной юриспруденции: сб.

ст. по материалам 36-й междунар. науч.-практ. конф. (21 апр. 2014 г.). 2014. С. 27-33. 4. О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24.07.2007 г.

№ 221-ФЗ (в ред. от 04.11.2014 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31. 5. Письмо Росреестра от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14 «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_161772/f9241abca7fb333fafe1bdb2c9cfb2588 1b3eb81/ 6.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса [Электронный ресурс].

Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/ 7.

Правовые новости. Спец. вып. Комментарий к Федеральному закону от 02.07.2013 N 142-ФЗ

«О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

(ранее — законопроект N 47538-6/3)» // СПС «Консультант Плюс». 8. Рабиева Н. Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/ 9.

The Integral Real Estate Complex as a New Type of Real Estate and Other Amendments to the Regulation of the Subject-matter of Civil Law Rights. [Electronic resource]. Англ. Режим доступа: ftp://gblpl aw.com/news/legal/74883/ iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . © О. И. Калюжная, 2016

ПОИСК X Поиск по сайту Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.

Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.

Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса. В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.

Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.

Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия. Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами.

Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.

  1. tweet

_

Решаем вместе Не убран мусор, яма на дороге, не горит фонарь? Столкнулись с проблемой — сообщите о ней! Сообщить о проблеме Наш адрес Иркутская область, Усольский район, рп.

Белореченский д. 100, Приемная мэра Усольского района: Телефон-факс: 8(39543)21210, E-mail: О районе Дата образования района — 1925г.

Площадь района – 6,3 тыс. км2. Численность населения района на 01.01.2016 г. – 51,0 тыс. человек. Район расположен в южной части области, соседствуя на западе с Черемховским, на севере с Боханским, на востоке Ангарским, Шелеховским и Слюдянским районами, на юге с республикой Бурятия Группа Вконтакте afisha-msk.ru Муниципальные образования

© 2021 Официальный сайт администрации Усольского муниципального района Иркутской области Сетевое издание «Официальный сайт администрации Усольского района» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.

Регистрационный номер и дата регистрации: ЭЛ № ФС 77 — 74305 от 19 ноября 2018г.


prinyatie-nasledstva.ru © 2021
Наверх