Главная - Жилищное право - Обязанности риэлтора при продаже квартиры в новостройке

Обязанности риэлтора при продаже квартиры в новостройке


Обязанности риэлтора по недвижимости при покупке квартиры


Содержание Сегодня практически во всех операциях с недвижимостью участвуют риэлторы. Ведь гораздо проще обратиться к специалисту, чем задумываться самому о всех сложных нюансах при действиях с недвижимостью. Но нужно четко знать обязанности агента и требовать их соблюдения от него.Риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом. Он не только просматривает объекты, которые выставлены на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и оформления жилья от момента заключения договора до получения им необходимых бумаг на недвижимость (либо денег, если недвижимость нужно было продать).Перечень основных обязанностей агента:

  1. правильное оформление всех необходимых бумаг;
  2. гарантия получения клиентом денег за сдачу/продажу недвижимости или документов при её покупке;
  3. составление отчета по всей проделанной работе и предоставление его клиенту.
  4. консультации по интересующим вопросам, связанным с недвижимостью;
  5. обеспечение законности договора между продающим (сдающим в аренду) и покупающим (арендующим);
  6. обеспечение соблюдения обеими сторонами условий договора;
  7. осмотр выгодных вариантов продажи недвижимости, покупки недвижимости или её сдачи в аренду;

Вкратце, риэлтор обязан искать покупателей/продавцов/сдающих в аренду недвижимость, организовывать переговоры и оформлять необходимые бумаги.В остальном обязанности агента зависят от оформленного договора, так как есть несколько типов посреднических договоров.Права агента при продаже недвижимости:

  1. возможность попасть в квартиру и узнать о ней всю необходимую информацию;
  2. оплата за выполненную работу.
  3. получение доверенности;

Перечень обязанностей риэлтора:

  1. оформление договоров на покупку/продажу недвижимости и соответствующих бумаг;
  2. подача бумаг о всех проведенных действиях с квартирой в Росреестр для регистрации.
  3. консультация;
  4. получение выписок и справок;
  5. подбор покупателей, переговоры с ними (включающие показ квартиры);
  6. рекламирование недвижимости (перед этим он обязан сделать несколько фотографий и поместить квартиру к себе в базу);

Обязанности риэлтора при покупке квартиры:

  1. осмотр доступных вариантов, подходящих клиенту в соответствии с его запросами;
  2. осмотр вариантов из кредитов и ипотек, проведение всех необходимых действий с банками;
  3. переговоры с продавцом по условиям договора и цене;
  4. просмотр документов, связанных с жильём (например, количество прописанных жильцов), проверка «юридической чистоты» недвижимости;
  5. после того, как стороны договорились о купле/продаже, агент обязан обеспечить правильное оформление договоров и всех связанных с ним бумаг (в том числе, акта о приёме-передаче недвижимости), помочь при взаимном расчёте продавца и покупателя и проследить за успешным совершением сделки (включая устранение вероятных нарушений перед органами ФРС);
  6. консультация по ценам на жильё и ситуации на рынке;
  7. помочь в оформлении страховки на квартиру (по желанию клиента).
  8. обеспечение встречи клиента и продавца квартиры, помощь при её осмотре;
  9. заключение авансового соглашения и нотариального заверения сделки;

Оценка недвижимости не является обязанностью риэлтора и он не имеет права её проводить платно, если он не сертифицированный специалист.

Риэлтор обязан лишь первично оценить возможные варианты для покупки, чтобы информировать клиента.Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду.

Помощь включает:

  1. осматривать жилье (вместе с клиентом).
  2. регулярный осмотр актуальных объявлений
  3. обязанность отвечать на звонки даже в нерабочее время;

Обязанности риэлтора при аренде жилья практически идентичны его обязанностям при покупке/продаже, основное отличие в типах составляемых документов.Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса.

В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:

  • Если наниматель не подойдет клиенту, риэлторская компания должна прорекламировать его квартиру, чтобы найти более подходящих нанимателей.
  • Поиск нанимателя согласно предпочтениям клиента.

Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того).

Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.Агент не обязан:

  1. консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;
  2. Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.

Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.

  1. выявлять скрытые дефекты недвижимости.
  2. иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
  3. давать экспертную оценку состояния квартиры;

При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:

  1. риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
  2. выполнение обязательств в неполном объёме;

Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.

  1. при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.

Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду.

При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.Риэлтор является посредником между продавцом и покупателем.

На законодательном уровне специалист, проводящий сделки с недвижимостью, имеет официальное название – агент по недвижимости.Доход риэлтора состоит из комиссионных выплат, которые он получает при проведении сделки от участвующих в ней сторон. Соответственно, получение прибыли зависит исключительно от профессионализма самого риэлтора.Чёткое и своевременное выполнение обязанностей приведёт к успехуДолжностные обязанности риэлтора по недвижимости включают в себя:

  1. Проведение анализа рынка недвижимости, соотношение уровня спроса и уровня предложения.
  2. Регистрация и ознакомление поступающих предложений.
  3. Согласование договорных условий и дальнейшее оформление операций с недвижимостью.
  4. Поиск покупателей, переговоры с ними и демонстрация объекта недвижимости.
  5. Создание и пополнение базы объектов недвижимости с фотографиями и их полным описанием.
  6. Демонстрация покупателям и арендаторам продаваемых или сдаваемых объектов недвижимости.
  7. Представление интересов клиента во время заключения сделки.
  8. Оформление заявок от покупателей, поиск вариантов, удовлетворяющих условиям поиска.
  9. Проведение рекламной компании.
  10. Организация заключения договоров, необходимых для заключения сделки.
  11. Помимо перечисленных базовых обязанностей, можно выделить действия, необходимые для продажи квартиры.
  12. Обеспечение сохранности документов осуществленной сделки.
  13. Получение необходимых выписок и справок.
  14. Обязанности риэлтора при продаже недвижимости
  15. Установление деловых контактов с предполагаемыми клиентами.
  16. Проведение консультации для клиентов по вопросам сбора необходимых документов и оформления сделок.
  17. При необходимости выполнение вспомогательной функции в оформлении и обеспечения сохранности документов.
  18. Выполнение поручений клиентов по купле-продаже или аренде объектов недвижимости.
  19. Составление отчетности о выполненной работе.
  20. Поиск и обработка информации об объектах недвижимости, которые принимают участие в сделке, требованиях потенциальных клиентов.
  21. Для частных случаев возможно заключение эксклюзивного договора.
  22. Оповещение клиентов об актуальной информации касательно подходящих предложений.

Приведенными пунктами дополняются обязанности риэлтора при продаже квартиры.

риэлтор обладает определёнными правами. Он должен иметь доступ к квартире, договоренность и определенное вознаграждение по факту совершения сделки.

Обязанности риэлтора по недвижимости при продаже дома дублируются.Также, риэлтор оказывает услуги по покупке недвижимого имущества. включают:

  1. Информирование о ситуациях, которые могут повлиять на решение о приобретении (права третьих лиц на квартиру и др.).
  2. Организация демонстрации выбранной квартиры.
  3. Оказание помощи в регистрации перехода прав в Росреестр, другие обязанности дублируются с перечисленных выше.
  4. Поиск квартиры, соответствующей требованиям клиента.

Если вы только начинаете свою деятельность в этой сфере вам поможет ряд советов.

  1. Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время.

    Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.

  2. Ищите клиентов.

    Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.

  3. Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите.

    Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.

  4. Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
  5. Запоминайте правила.

    Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.

На законодательном уровне обязанности риэлтора не обозначаются. Каждая организация сама определяет обязанности, согласовывая их с потенциальным работником. Обычно, они включают в себя пункты аналогичные обязанностям, перечисленным в статье.

Они отражены в рамках должностной инструкции.Должностной инструкцией называется документ, определяющий место и назначение конкретной должности в организации.

С помощью неё отражаются требования, которые выдвигаются к риэлтору, предоставляется информация о его обязанностях, правах и ответственности. Также, они задают критерии, помогающие оценить деятельность сотрудника.Если не акцентировать внимание на тех, кто только начинает своё знакомство с профессией, можно выделить общий свод правил.Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки.
Также, они задают критерии, помогающие оценить деятельность сотрудника.Если не акцентировать внимание на тех, кто только начинает своё знакомство с профессией, можно выделить общий свод правил.Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки.

Рассмотрим их подробнее.

  1. Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
  2. Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё согласно законам Российской Федерации.
  3. Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако, не нужно скрывать негативные стороны квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то что «нужно продать».

Попробуйте нашу систему и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Получить доступВ данной инструкции работа риэлтора рассмотрена в случае купли-продажи квартиры.Инструкция для риэлтора по аренде будет включать в себя те же пункты, она будет практически идентичной, за исключением того, что в обязанности риэлтора по недвижимости при аренде квартиры не будет включен процесс купли-продажи, также, при аренде требуется другой перечень документов.В работе с арендой недвижимости есть свои положительные и отрицательные стороны. Доход от подобных сделок ниже, но предложений, связанны с арендой, больше, сделки заключаются быстрее, обязанности риэлтора по недвижимости по аренде будут мене масштабны (например, скорее всего, вам не придется фотографировать квартиру и т.д.).

Также, вы можете получить постоянных клиентов (многие меняют квартиры несколько раз в год).Итак, мы рассмотрели обязанности риэлтора по недвижимости, требования и некоторые особенности данной профессии. К работе риэлтора очень важно подходить со всей ответственностью и действовать, руководствуясь законами Российской Федерации.Кто такие риелторы по недвижимости, каковы их праваОсновные права и обязанности риелторов при продаже недвижимостиОбязанности риелторов при покупке квартирыНа что обратить внимание при оформлении договора с риелторомВ действующем законодательстве не содержится понятия «риелтор». В положении «О лицензировании риэлтерской деятельности», утв.

постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 и действовавшем до 2002 года, давалось такое определение: под риелторской деятельностью понималась деятельность по совершению сделок с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями:

  1. от своего имени за счет и в интересах клиента.
  2. от имени и за счет клиента;

По сложившейся практике в обязанности риелтора по недвижимости в настоящее время входит не только совершение сделок, но и:

  1. помощь в продаже квартиры (оценка, подбор покупателей).
  2. юридическое сопровождение сделок;
  3. подбор вариантов покупки недвижимости;

Агентства недвижимости дополнительно предоставляют помощь:

  1. в оформлении ипотеки;
  2. приобретении жилья с использованием средств материнского капитала, программы «Молодая семья» и других субсидий и т. д.

В Государственную думу неоднократно вносились проекты законов, определяющих, кто такие риелторы, их права и обязанности.

В качестве примера приведем законопроект № 1106182-6, который был отклонен в 1-м чтении в 2017 году.

Проектом предусматривалось обязательное членство риелтора в СРО, а также обязательное страхование риелторской деятельности. Подробнее о правах риелторов и их обязанностях расскажем далее.Итак, мы выяснили, что деятельность риелторов заключается в оказании посреднических услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом. То, что входит в обязанности риелтора, зависит от оформленного договора, от того, какой из видов посреднических договоров стороны выбрали и какие нюансы в нем зафиксировали.

Узнать о разновидностях посреднических договоров и скачать форму такого договора можно в статье «Договор посреднических услуг — образец». Рассмотрим права и обязанности риелтора при его посреднической деятельности в ходе продажи квартиры.

Риелтор в данном случае имеет право:

  1. на получение исчерпывающей информации о продаваемом объекте недвижимости;
  2. доступ в квартиру;
  3. выдачу ему доверенности;
  4. получение вознаграждения.

Приведем обязанности риелтора по продаже квартиры:

  1. ведение переговоров с покупателями / потенциальными покупателями;
  2. получение различных выписок и справок (о том, как получить выписку из ЕГРН, можно узнать из нашей статьи «Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?»);
  3. подбор покупателей;
  4. организация сдачи документов либо сдача документов на регистрацию в Росреестр (о том, как сдать документы на регистрацию не выходя из дома, читайте в нашей статье «Порядок электронной регистрации сделок с недвижимостью»).
  5. демонстрация квартиры потенциальным покупателям;
  6. осуществление рекламы;
  7. составление договоров на приобретение/продажу недвижимости и связанных с ними документов;
  8. фотографирование и включение квартиры в свою базу;

Основные права риелторов при осуществлении посреднической деятельности при покупке квартиры будут примерно такими же (право на информацию, право на вознаграждение и т. д.).Обязанности риелтора при покупке квартиры могут выглядеть следующим образом:

  1. ведение переговоров с продавцами, согласование условий сделки;
  2. подготовка договора купли-продажи недвижимости и сопутствующих документов;
  3. поиск квартиры, подходящей под требования клиента;
  4. оказание информационных и консультативных услуг по поиску (см., например, апелляционное определение Ростовского облсуда от 20.06.2017 по делу № 33-10259/2017);
  5. проверка «чистоты» квартиры, информирование покупателя о правах третьих лиц на квартиру и других подводных камнях;
  6. помощь в передаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр.
  7. организация просмотра подходящей квартиры;

Данный перечень является ориентировочным и может быть дополнен другими обязанностями риелтора.При оформлении договора с риелтором следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Предмет договора должен быть прописан максимально подробно.
  2. Соглашение о задатке оформляется совместно с заключением самого обязательства, поэтому передаваемая сумма при оформлении посреднического договора (без заключения договора купли-продажи недвижимости) является авансом и при расторжении договора подлежит возврату (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 08.10.2015 по делу № 33-14841/2015).

Приобретение недвижимости — процесс, который может оказаться связанным со значительными затратами времени и сил.Дело не ограничивается только поиском подходящей квартиры.

Необходимо согласовать цену, проверить историю жилплощади, собрать документы, грамотно составить договор, произвести взаиморасчёты.

Сделать всё это без помощи профессионала иногда бывает непросто. Однако в этом нет чего-либо невозможного.Этапы покупки жилых квадратных метров можно условно подразделить на 8 пунктов.
Разложим «по полочкам» процедуру покупки без посредников.

  • материалы, используемые для строительства здания;
  • отсутствия задолженности по «коммуналке»;
  • цена квартиры, а также порядок возмещения убытков покупателя в случае, если сделка будет признана недействительной либо расторгнута по иным обстоятельствам, возникших не по его вине;
  • дееспособности продавца;
  • характеристик квартиры;
  • оснований, по которым у продавца квартиры возникло право собственности;
  • Осмотр квартир. Необходимо внимательно осмотреть приглянувшиеся объекты. Следует оценить множество различных факторов:
    • материалы, используемые для строительства здания;
    • его местоположение;
    • ориентацию жилья по сторонам света;
    • доступность объектов инфраструктуры;
    • состояние квартиры;
    • основания возникновения прав продавца на это жильё;
    • полный список собственников и т.д.
  • его местоположение;
  • возможности появления претендентов на квартиру;
  • Основной договор.

    Важнейшим документом, на основании которого будет совершаться сделка, является договор.
    Чтобы избежать неприятных неожиданностей и недопонимания между сторонами, в нём, помимо прочих, необходимо предусмотреть следующие моменты:

    • цена квартиры, а также порядок возмещения убытков покупателя в случае, если сделка будет признана недействительной либо расторгнута по иным обстоятельствам, возникших не по его вине;
    • срок освобождения жилья предыдущим владельцем и перехода прав к новому собственнику;
    • сроки и порядок производства взаиморасчётов. Определитесь как удобнее оплатить покупку квартиры: наличными, переводом на счёт, передачей через банковскую ячейку.
  • Анализ рынка. Чтобы избежать переплаты при покупке квартиры, следует провести тщательный анализ рынка недвижимости.

    Особенно сложно правильно определить цену при покупке квартиры на вторичном рынке.В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора.
    Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом.
  • состояние квартиры;
  • «Юридическая чистота» жилья.

    После заключения предварительной договорённости о покупке жилья непременно должна быть произведена проверка его «юридической чистоты». Данный этап является наиболее сложным. Пройти его самостоятельно можно только обладая специальными знаниями и опытом.

    В частности, производится проверка:

    • оснований, по которым у продавца квартиры возникло право собственности;
    • информации о тех, кто имеет регистрацию в квартире;
    • характеристик квартиры;
    • возможности появления претендентов на квартиру;
    • отсутствия обременений;
    • отсутствия задолженности по «коммуналке»;
    • дееспособности продавца;
    • сохранение первоначальной планировки и т.д.
  • Пакет документов. Перечень бумаг, которые продавец и покупатель должны собрать для совершения сделки, во многом зависит от конкретных обстоятельств.

    От покупателя требуется либо согласие супруга (если он не будет являться собственником), либо заявление об отсутствии брачных отношений.

    Документы должны быть заверены нотариально.Набор документов, которые требуются от продавца, варьируется в зависимости от способа расчётов, количества собственников и т.д.

  • информации о тех, кто имеет регистрацию в квартире;
  • срок освобождения жилья предыдущим владельцем и перехода прав к новому собственнику;
  • доступность объектов инфраструктуры;
  • основания возникновения прав продавца на это жильё;
  • отсутствия обременений;
  • Предварительный договор. Следующим этапом после выбора квартиры являются переговоры с собственником.

    Задачей покупателя при этом является аргументированное снижение цены, а также конкретизация условий договора.На этой же стадии может потребоваться внесение залога, который может выражаться в одной из двух форм предоплаты: оформление задатка или аванса. Различие между этими понятиями состоит в том, что если сделка будет отменена по инициативе покупателя, в первом случае, деньги возвращаются обратно, во втором – остаются у продавца.Если купля-продажа сорвётся по вине собственника квартиры, то задаток возвращается покупателю в двукратном размере, а аванс – в одинарном.

    При покупке недвижимости без риелтора важно самостоятельно следить за надлежащим документальным оформлением передачи средств.

  • Поиск подходящего жилья. В российских городах не ведётся единых баз недвижимости, выставленной на продажу, поэтому поиск обычно оказывается делом достаточно хлопотным.Среди основных источников информации можно выделить печатные СМИ и интернет-сайты.

    Правда, важно иметь в виду, что значительная часть объявлений в этих источниках окажутся недостоверными (устаревшими либо размещёнными агентствами недвижимости с информацией, не соответствующей действительности).

  • полный список собственников и т.д.
  • сроки и порядок производства взаиморасчётов. Определитесь как удобнее оплатить покупку квартиры: наличными, переводом на счёт, передачей через банковскую ячейку.
  • сохранение первоначальной планировки и т.д.
  • ориентацию жилья по сторонам света;

Для большей уверенности можно обратиться с договором в нотариальную контору.

Там проверят личность участников, разъяснят им смысл условий договора, удостоверят подписи.Однако следует учитывать, что нотариальное заверение не гарантирует полное избавление от рисков.

Такой договор тоже может быть оспорен в суде.

При этом за участие нотариуса придётся заплатить немалую сумму.Чтобы окончательно обезопасить свои вложения и избежать «подводных камней», можно воспользоваться услугой по страхованию титула собственности.

Она позволит вернуть уплаченные деньги, если по каким-то причинам покупатель против своей воли перестанет быть собственником жилья.Особенно внимательным нужно быть в тех случаях, когда продажа осуществляется третьим лицом по доверенности от собственника.Даже личное знакомство с хозяином квартиры и подтверждение им достоверности выданной доверенности не является гарантией того, что сделка через некоторое время не будет оспорена.

Такое возможно, например, в случае, если собственник будет признан недееспособным. Тогда и доверенность будет считаться недействительной.Заключительным и самым важным этапом сделки является её регистрация в ФРС.

Только после совершения этой процедуры переход права считается завершённым. Здесь, помимо копии договора и заявлений сторон, потребуются документы, подтверждающие:

  1. уплату госпошлины;
  2. личность участников;
  3. право собственности продавца.

Пакет может быть расширен при участии в сделке банковский организаций, иностранцев или юридических лиц, несовершеннолетних и т.д.Страхование титула избавит от возможных рисков при покупке жилья.Участие профессионального агента на каждой из стадий приобретения жилья существенно облегчает задачи покупателя.

Деятельность риэлтора на первом этапе сводится к следующему:

  • Консультации относительно ситуации, сложившейся на рынке, и примерный обзор цен;
  • Участие в переговорах с продавцом на стороне покупателя, определение цены и условий сделки;
  • Организация встречи с продавцом, помощь при осмотре жилья;
  • Проверка жилья на предмет «юридической чистоты», выявление возможных рисков.
  • Поиск подходящих ипотечных или иных кредитных программ, при необходимости, работа с банками;
  • Поиск вариантов жилья, соответствующих бюджету и пожеланиям покупателя;

Для удачного совершения сделки необходимо чёткое соблюдение всех формальностей. В этом отношении помощь в покупке профессионала может оказаться незаменимой.

Юридическое сопровождение выражается в следующих действиях риэлтора:

  1. Совершение регистрации сделки (взаимодействие с органами ФРС, устранение возможных нарушений и препятствий).
  2. Подготовка необходимых документов (агент определяет их перечень и оценивает их достоверность);
  3. Составление и заключение договора (следит за его формой, содержанием, договаривается с продавцом о конкретных условиях и т.д.);

Также при участии агента заключается авансовое соглашение, нотариальное удостоверение сделки.

В обязанности риелтора входит выяснение количества зарегистрированных жильцов, помощь в осуществлении взаиморасчётов, оформлении страховки, составлении акта о приёме-передачи жилья и т.д.Закона, который регулировал бы непосредственно деятельность риэлторов, пока не существует. Поэтому в данной сфере применяется законодательство о правах потребителей. Согласно его нормам, клиент может рассчитывать на полноразмерное возмещение агентством убытков в случае, если соглашение будет расторгнуто.Однако на практике взыскать что-либо с нерадивого риэлтора удаётся крайне редко.

Не помогает даже включение в договор условий о штрафах и неустойках: поскольку деятельность агентств обычно расценивается как возмездное оказание услуг, взыскать с агента что-либо, кроме уплаченных ему комиссионных, практически невозможно.Услуги риэлтерского агентства могут существенно упростить процедуру покупки жилья.

  • Некоторые этапы покупки жилья представляют для неподготовленного человека определённые затруднения. Это, в частности, относится к проверке документов и «юридической чистоты», организации взаиморасчётов, регистрации сделки, работы с госучреждениями и т. д.
  • Экономия времени, нервов, а в некоторых случаях – денег. Поиск подходящих вариантов, их просмотр, ведение переговоров с владельцем, сбор документов, посещение различных госучреждений может занять несколько месяцев. Не у каждого есть время для этого.В итоге покупатели, устав от длительных поисков, нередко выбирают далеко не оптимальные варианты жилья — квартира может оказаться не только не совсем удобной, но и не самой дешёвой.

Сотрудничество с агентством недвижимости может повлечь и некоторые неприятные последствия.

  • Сотрудничество с риэлтором не даёт полную гарантию надёжности сделки. При этом ответственность агента практически отсутствует, а отстаивать свои права в судебном процессе, в случае предъявления третьими лицами претензий на приобретённую жилплощадь, покупателю придётся самостоятельно.
  • Услуги агентств стоят достаточно дорого. Минимальный размер комиссии риелтора составляет порядка 3-4% от стоимости квартиры, однако он вполне может достигать и 8%.Таким образом, за сделку с однокомнатной квартирой, которая стоит 5 млн.

    руб., риэлтор получит не менее 150 тыс.

    рублей. При этом некоторые услуги, без которых не обойтись при приобретении жилья, могут предоставляться только за дополнительную оплату.

    Поэтому всегда необходимо интересоваться, какие именно действия агентов входят в оплаченный «пакет».

  • Есть вероятность нарваться на недобросовестного агента, который не станет искать самую подходящую квартиру, а постарается убедить клиента купить объект, наиболее выгодный для самого риэлтора.

Комиссия риелтора в среднем составляет 3-4 процента от сделки.Для успешного совершения сделки нужно правильно выбрать риэлтора.

Прежде всего, необходимо оценить агентство, в котором он работает.

Однако это не является определяющим фактором: плохой сотрудник может работать и в хорошей компании.Основное внимание следует уделить личности самого риэлтора.

Рекомендуется выяснить у него следующие обстоятельства:

  1. его стаж;
  2. типы сделок, с которыми работал агент;
  3. имеются ли рекомендации.
  4. количество совершённых сделок;

Эти сведения позволят составить определённое мнение о его профессионализме.Поиск квартиры собственными силами, а также последующее оформление покупки не является чем-то невыполнимым.

Однако этот процесс требует значительного количества времени (которое необходимо, в том числе, для ознакомления со всеми деталями, без которых не получится совершить успешную покупку). Поэтому совершение хотя бы некоторых этапов рекомендуется доверять проверенным профессионалам – юристам или риэлторам. За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью (купля-продажа, обмен, аренда), который получает комиссионные проценты в результате проведения этой сделки.

Чтобы грамотно и профессионально выполнять свою работу, менеджер по недвижимости должен обладать определёнными знаниями, умениями, чётко знать свои обязанности.Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей этого специалиста. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

  1. сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
  2. проводить мониторинг рынка недвижимости.
  3. искать клиентов;
  4. вести переговоры и консультации;

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами.

Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, – все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать.

Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

  1. Агент может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке. Риэлтор может одновременно в сделке представлять интересы обеих сторон, а если действует в интересах покупателя, то на первой же встрече сообщает об этом агенту продавца.
  2. Агент ищет возможного покупателя, арендатора, общается и устанавливает с ним деловые контакты. Он подбирает и предлагает варианты недвижимости по запросу покупателя или арендатора, организовывает знакомство с выбранным объектом недвижимости.
  3. Проводя сделку, агент помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалист следит за правильным оформлением документации в соответствии с местными и законами РФ, которые действуют на тот момент.
  4. Риэлтор должен хранить тайну сделки и вся конфиденциальная информация, которую в ходе своей работы получает о клиенте или о сделке агент, не должна распространяться. Также необходимо отметить, что агент отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
  5. Также специалист по недвижимости должен изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость. Все поступающие предложения им регистрируются и проводится осмотр с целью более подробного знакомства с объектом.
  6. Агент должен предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалист по недвижимости также напоминает и предлагает клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает или рисков порчи этого объекта недвижимости. Страховые компании, которые предлагает риэлтор, должны быть лицензированы.

Стоит помнить, что оценка недвижимости не входит в компетенцию риэлтора, и если он не является сертифицированным специалистом, то оказывать эту услугу платно не вправе.

Но первичная оценка и информирование покупателя об имеющихся объектах недвижимости, которые могут его заинтересовать, тоже входит в обязанности агента. После завершения сделки в обязанностях риэлтора – убрать рекламируемый объект из базы продаж.Профессиональная ответственность риэлтора (или агентства недвижимости) должна быть застрахована, иначе, по закону он не будет иметь права брать на себя материальную ответственность по сделкам, размер которых больше, чем получаемое вознаграждение.

  1. Агент имеет право не консультировать клиентов по вопросам, которые не входят в сферу его компетенции и в список услуг по договору. Ответственность за это он не несёт, но информировать и консультировать по объектам недвижимости, которые фигурируют в рамках сделки – его прямая обязанность.
  2. Ошибки, недочёты в деятельности государственных служб и учреждений или какие-либо незаконные действия государственных органов не являются областью ответственности риэлтора. Но опыт и знания специалиста могут подсказать, как избежать таких ситуаций.

Являясь представителем клиента, риэлтор не может самостоятельно назначать или менять цену, которую установил клиент или рекламировать его объект недвижимости (если нет на то согласия клиента или прописанных в договоре услуги обязательств).Своё экспертное мнение представит Ирина Макарова – специалист по недвижимости:Обязанности риелтора по недвижимости включают в ряд функций, требований и навыки, которыми должен обладать профессиональный агент, чтобы начать работать в агентстве недвижимости, в т.ч. ответственность перед клиентом.Разберем, задачи, функции и требования к посреднику, права и обязанности.

статья полезна новичкам, а так же собственникам и покупателям, которые не знают, что должен делать нанятый ими специалист.Узнайте о правах риэлтора при работе с потребителем (клиентам) услугиЧаще всего обязанности закреплены в должностной инструкции, которую предоставляет своему сотруднику риелтерская компания. Мы рассмотрим общие для всех специалистов требования.Узнайте, кто такой агент по недвижимости и чем занимаетсяВ обязанности риэлтора входит:

  1. Работа с «теплой» базой конторы;
  2. Формирование и ведение личной клиентской базы;
  3. Соблюдение интересов продавца и покупателя, в том числе сохранение конфиденциальной информации, которая стала доступна в ходе сопровождения сделки.
  4. Все действия агента должны соответствовать действующему законодательство РФ (Жилищный кодекс, Семейный кодекс, Земельный кодекс, ГПК РФ и иные НПА);
  5. Регулярные холодные звонки потенциальным клиентам;
  6. Вечерние дежурства в офисе и прием входящих звонков;
  7. Консультации по вопросам купли-продажи недвижимости с целью привлечения новых клиентов;
  8. Подбор заказчикам подходящих объектов недвижимости для приобретения;
  9. Заключение эксклюзивных договоров на услуги компании;
  10. Самообучение (в т.ч. посещение семинаров, проводимых в агентстве недвижимости);

Функции риэлтора (основные):

  • Поиск новых клиентов (покупателей и продавцов жилья);
  • Регулярный мониторинг того сегмента рынка в недвижимости, на котором специализируется агент (вторичный, первичный, загородный, аренда, купля-продажа и т.д).
  • Сопровождение сделок (экспертная оценка жилья, подписание договоров на услуги, реклама, сбор пакета документов, сопровождение расчета на сделке и т.д.);
  • Встречи с заказчиками и ведение переговоров;

Обязанности по работе с клиентами:

  1. Заключить эксклюзивный договор, обеспечивающий добросовестные отношения обоих сторон;
  2. Наладить взаимопонимание и доверительные отношения;
  3. Еженедельная отчетность перед заказчиком по утвержденной форме;
  4. Сопровождение на всех этапах купли-продажи.
  5. Консультирование заказчика на всех этапах сделки;

Обязанности по работе с объектом недвижимости:

  1. После осуществления сделки удалить рекламное объявление со всех рекламных площадок;
  2. Организация показов (в случае продажи) или просмотров (в случае подбора жилища);
  3. Фотосъемка объекта и подготовка презентации;
  4. Использование для рекламы объекта закрытые и открытые базы, доски объявлений и т.д, стараясь сделать наиболее широкий охват потенциальных покупателей.

    Оплата рекламы за счет заказчика (размер и объему указывать в договоре на услуги);

  5. Получение выписок и справок, кроме тех, где требуется обязательное присутствие собственника.
  6. Специалист не имеет права самостоятельно, без договоренности с клиентом, менять стоимость выставленного в рекламу продаваемого жилья;
  7. Первичная экспертная оценка рыночной стоимости, опираясь на аналоги, находящиеся в продаже, знание рынка и опыт работы (не путать с оценкой недвижимости, осуществляемой оценочными компаниями, на основе лицензии);
  8. Предпродажная подготовка объектов недвижимости (по согласованию с заказчиком);
  9. Прием звонков от потенциальных покупателей реализуемого жилья;

Большинство вакансий содержат основные требования:

  1. Презентабельная внешность;
  2. Юридическое образование (желательно);
  3. Грамотная речь и письмо;
  4. Адаптивность к быстро меняющейся обстановке;
  5. Наличие коммуникативных навыков;
  6. Умение уверенно работать с ПК (Word, Excel, сеть Интернет и т.д);
  7. Наличие навыков ведения переговоров по телефону и лично;
  8. Стрессоустойчивость;
  9. Наличие автомобиля;
  10. Гражданин России;
  11. Опыт в работе с клиентами B&B;
  12. Опыт работы посредником (не обязательное условие).
  13. Способность оперативно находить и принимать правильные решения;
  14. Высшее образование (желательно);

Прежде чем, перечислить список с личными качествами агента, сообщу свои впечатления.

Далеко не каждый наемный работник обладает перечисленными ниже качествами. Но почему-то большинству приходит в голову окунуться в риэлторский бизнес, чтобы позже, уходя с компании написать где-нибудь на форуме, что это адская работа.

Да, вы правы, работа маклером далеко не сахар и из обязанностей и требований это видно, как нельзя лучше.Предложенные в статье списки — не пустые слова для «галочки». Каждое из них — потребность. Без наличия этих навыков нечего делать в риэлторском бизнесе. И если у вас их нет, вы вряд ли сможете найти или воспитать это в себе, если не смогли проделать данную работу 5-10-15 лет назад.Личные качества:

  1. Активная жизненная позиция;
  2. Желание к обучению;
  3. Энергичность;
  4. Умение планировать рабочий день;
  5. Уверенность;
  6. Порядочность;
  7. Инициативность;
  8. Пунктуальность;
  9. Мотивация к высоким результатам;
  10. Дисциплинированность;
  11. Самоорганизованность.
  12. Позитивность;

Вы познакомились с инструкцией и общих обязанностях посредника, функциях при работе с объектами недвижимости и клиентами, требованиям и правами.No related posts.

Поделиться: ЗаписиРубрикиРубрикиПопулярноеКонтактыг.Москва, Некрасовская улица, дом 7, строение 17 (495) 340-42-39 © Copyright 2021, Права граждан. Все права защищены.

Что должен делать ваш риэлтор, Памятка для покупателя квартиры

22 февраля5,2 тыс. прочитали3 мин.7,9 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы5,2 тыс.

прочитали до концаЭто 67% от открывших публикацию3 минуты — среднее время чтенияВ идеальном мире риэлтор должен сэкономить клиенту время, силы и деньги.Но на практике хорошо, если получается сэкономить в двух первых пунктах.Тем не менее, если вы решили нанять агентство недвижимости для того, что риэлтор помог вам выбрать и купить квартиру на вторичном рынке, вам точно надо знать, где когда и что должен будет делать ваш агент по недвижимости.Чтобы все это прописать в договоре оказания услуг и — при невозможности отразить что-то на бумаге – обговорить устно.Итак, вы подписали договор оказания услуг с агентством недвижимости. Теперь смотрите, какой объем работы предстоит сделать вашему агенту.1. Отбор квартир для просмотраНе самый сложный, то точно один из самых трудозатратных этапов, который вы должны переложить на плечи своего риэлтора.Пусть он тратит свое время и силы, подбирая для вас квартиры, которые подходят по параметрам из договора оказания услуг.

Прозванивает их и договаривается на просмотры на те дни и на то время, которые удобно именно вам.Не забудьте только контролировать риэлтора и, при уменьшении активности с его стороны, вовремя напоминать ему о его обязанностях.Отбор квартир и их просмотры – самое трудоемкие этапы покупки квартиры2.

Просмотры квартирыВместе с вами ваш агент должен быть на просмотре каждой квартиры.

Никаких отговорок. Задача риэлтора — увидеть в квартире и ее окружения то, чего вы не могли бы увидеть. Плюс — выяснения юридической части возможной сделки – от структуры сделки до приблизительного понимания истории перехода права собственности по квартире.3. Обсуждение условий будущей сделкиЗдесь действует простое правило – вы обозначаете свои «хотелки» и принимаете финальные решения по каждом пункту, а риэлтор лишь предлагает и – самое главное – воплощает ваши «хотелки» на практике.

Здесь вовсю и раскроется талант и умение вашего агента торговаться.

Или отсутствие этого.4. Внесение задатка/авансаНастаиваете на том, что вы будете лично присутствовать на этом мероприятии. Так вы сможете проконтролировать работу агента и посмотреть, на что на самом деле, способен ваш риэлор как продавец и переговорщик.5. Сбор документов и принятие финального решенияЕсли у вас ипотека, то этот этап становится более важным.

Именно ваш агент должен стать ответственным за то, чтобы все документы по квартире попали в банк вовремя и в надлежащем виде. Плюс – заказ и проведение оценки (да, да, – ваши риэлтор должен быть и на оценке)Далее риэлтор должен предоставить вам ВСЕ документы, до которых он сможет дотянуться по выбранной вами квартире.Проанализировать и дать вам список ваших будущих рисков как обладателя квартиры.

Плюс –высказать свою позицию: приобретать или нет вам данную квартиру.В больших агентствах юридической проверкой квартиры занимаются штатные юристы, но презентовать вам все равно будет ваш риэлтор. Так что лучше ему тоже изучить все документы по квартире.Далее уже вы (и только вы!) принимаете финальное решение – покупать данную недвижимость или нет.У каждой квартиры есть история и нет двух похожих квартир даже на одном этаже, в одном подъезде одинаковой площади6.

Согласование договора купли-продажи квартиры (ДКП) и условия получения продавцом денегЗдесь уже все стандартно. Вы получаете по эл. почте проект ДКП и условия, по которым продавцы получат ваши деньги после того, как вы станете собственником.

Сами проверяйте каждое слово и букву в ДКП (потому что именно вам его и подписывать!), а при наличии ошибок или непонятных моментов вы задается вопросы своему риэлтору.7.

Проведение сделки и сдача документов на регистрациюЗдесь полная ответственность вашего агента. В хорошо подготовленных сделках все происходит быстро и легко. Но бывают разного рода кризисы и конфликты, которые должен решать вам риэлтор.

Именно за это, в том числе, вы и платите агентству.Вы также можете отправить вашего риэлтора отдать документы в МФЦ, предварительно выписав ему доверенность.

В этом нет ничего необычного или выходящего ха рамки обязанностей агента (как это часто представляют риэлторы).8. Получение зарегистрированных документовЕсли документы получает за вас агент, то напомните ему необходимость проверить в выписке из ЕГРН правильность ваших данных и адреса квартиры.И пусть ваш агент решает вопросы по предоставлению документов для продавцов для получения ими денег за вашу квартиру (но не в ущерб вашим интересам!)9. Прием квартиры у продавцаДа, ваш агент должен быть и на приеме теперь уже вашей квартиры.

Ведь процесс покупки не завершен – вы еще не получили права пользования квартирой.

Так что пусть риэлтор запасется терпением и активно участвует в том, чтобы вы приняли квартиру в том виде, которая вас устраивает и без долгов по коммуналке.______________________________Как видите, ничего нет сложного в приобретении квартиры на вторичном рынке, за исключением пункта 5. Так что вам будет легко сделать и самостоятельно.


prinyatie-nasledstva.ru © 2021
Наверх