Главная - Жилищное право - Нюансы при заключении договора с риэлтором на продажу квартиры

Нюансы при заключении договора с риэлтором на продажу квартиры


Нюансы при заключении договора с риэлтором на продажу квартиры

Шаблон договора по продаже квартиры с агентством недвижимости, плюсы и минусы работы с риэлтором + пример соглашения


Виктор Петрович 25 октября 2020349 Шрифт A A Нет времени читать? Отправить статью на почту: Добавить в избранноеПриветствую!Продажа квартиры редко происходит в одночасье. Порой в поисках выгодного предложения приходится обращаться за помощью к риелторам. Договор с риелтором на продажу квартиры, образец которого вы найдете ниже, освободит от самостоятельного поиска контрагентов и сведет к минимуму риски при заключении сделки.Конечно, вам придется заплатить вознаграждение, которое у посредников вовсе не маленькое.

Поскольку соглашение с риелтором — это юридический документ, который может быть довольно сложным для восприятия людьми, не обладающими специальными познаниями, расскажу, на что следует обратить внимание перед его подписанием.

Договор на оказание риелторских услуг является юридически обязательным документом между продавцом и агентом по недвижимости, который будет представлять интересы собственника при продаже дома.Большинство риелторов, работающих от агентств, уже имеют стандартный бланк договора, который легко адаптируется под конкретного клиента и объект, что нужно продать.На практике такой договор обычно заключается между агентством, в котором числится риелтор, и клиентом.Виктор Петрович6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле Задать вопрос К слову, данное соглашение относится к договору возмездного оказания услуг. Следовательно, регулируется .

Из этого следует, что риелтор берет на себя обязательство по заданию заказчика осуществлять определенную деятельность в качестве агента по недвижимости, а заказчик, в свою очередь, оплачивает вознаграждение за оказанные услуги.К такому договору обязательно заполняется приложение с характеристиками квартиры, которая выставляется на продажу. А также оформляется документ с порядком расчета оплаты риелторского вознаграждения и расходов по подготовке документации и продаже квартиры.Желая продать квартиру, собственник часто оказывается в ситуации, когда выгодные предложения отсутствуют, а для самостоятельно поиска покупателя времени нет.

Именно в таком случае лучше обратиться к профессионалу и доверить ему поиск покупателей.После подписания договора и приложений к нему риелтор сможет начать поиск потенциальных покупателей. Кроме того, в отличие от собственника, агент сможет реально оценить стоимость квартиры.Вопреки расхожему мнению, это совсем не простая задача.

Поскольку приходится принимать во внимание множество факторов: состояние квартиры и здания в целом, метраж, местоположение, окружающую инфраструктуру местности, где находится жилье, а также перспективы ее развития.

Неправильная оценка может привести не только к затягиванию процесса поиска покупателя, но и к финансовым потерямЕсли продавец ориентируется на доступные ресурсы, например, объявления в соцсетях, чтобы определить рыночную стоимость жилья, то у агента значительно больше возможностей.

Хотя бы потому, что у него имеется собственная сформированная база как текущих, так и завершенных сделок.Если же вы не подписали договор, то юридически вы никак не связаны.Некоторые собственники, желающие продать жилье, сомневаются, нужно ли заключать договор с риелтором. На мой взгляд, порой участие риелтора просто необходимо. И вот почему.Продажа квартиры требует довольно хорошей ориентации в актуальных нормах гражданского и налогового права, а также в некоторой степени маркетинговых навыков.Риелтор, благодаря своему опыту и знаниям, сможет обеспечить юридическую чистоту сделки, а также проведет через все этапы, чтобы вы в конце смогли официально передать ключи от квартиры новому собственнику.Помимо оценки квартиры, выставленной на продажу, риелтор в рамках договора с продавцом окажет иную помощь:

  1. проведет переговоры с возможным покупателем, согласует условия сделки;
  2. организует подготовку сделки по продаже квартиры.
  3. подготовит документацию для совершения сделки по отчуждению жилплощади, при условии, что получит от вас соответствующую доверенность;
  4. окажет помощь при совершении взаиморасчетов между вами и покупателем;
  5. разработает эффективную рекламу, разместит ее на специальных интернет-площадках;
  6. организует показы квартиры;
  7. проконсультирует по вопросам продажи квартиры;
  8. будет осуществлять поиск потенциальных покупателей;

Таким образом, риелтор поможет вам определиться с ценой, по которой будет отчуждаться квартира, определит стратегию продажи и проведет переговоры с покупателем.

К слову, и покупателей приобретение квартиры с помощью специалиста, избавит от лишних хлопот.Рассмотрю плюсы и минусы участия посредника.Безопасность сделки. Риелтор обладает достаточными юридическими познаниями, чтобы устранить потенциальные риски, которые не заметит человек без опыта в сфере продажи недвижимости.Рекламная кампания. Объявления, которые публикуются самостоятельно на интернет-порталах или в печатных СМИ быстро теряют актуальность, поскольку их постоянно требуется обновлять, что для продавца может быть утомительно.

Помощь агента в этом вопросе невероятно ценная.Экономия времени. Посредник сам проведет встречи и переговоры с потенциальными покупателями, убеждает их в преимуществах недвижимости, организует осмотр квартиры.Знание рынка. Не стоит недооценивать преимущество знания риелтором рынка продаж недвижимости.

Не стоит недооценивать преимущество знания риелтором рынка продаж недвижимости. Так, завышенная цена на квартиру способна растянуть процесс поиска покупателей, а слишком низкая — создать впечатление в наличие какого-то подвоха.Разумеется, что все услуги в рамках договора риелтор предоставляет небесплатно.

Однако не каждый собственник жилья готов платить крупное вознаграждение посреднику. Тем не менее, если договор заключен, посредник оказал определенный перечень услуг, то они должны быть оплачены.

В том случае, если вы нашли покупателя самостоятельно, агент все равно должен получить свои комиссионные за объем проведенных работ.Кроме того, всегда существует некоторый риск натолкнуться на мошенников, поэтому лучше обращаться в авторитетные агентства недвижимости.Перед тем как риелтор приступит к своим обязанностям, он предложит подписать соглашение.А поскольку это юридический документ, устанавливающий обязанности и ответственность сторон, то следует со всем вниманием отнестись к его содержанию:

  1. различные штрафы для продавца, например, за срыв просмотра жилплощади. Вы не должны соглашаться на такие условия;
  2. срок договора. Он не должен быть бессрочным;
  3. взимание неустойки при отказе от сделки. Даже если неустойка прописана в договоре на оказание услуг, взимать ее агентство не имеет право;
  4. запрет на переговоры продавца с покупателем до заключения сделки купли-продажи. Это требование идет вразрез с законом;
  5. запрет на заключение соглашений с другими риелторами (обычно устанавливается при заключении эксклюзивного договора с агентом);
  6. порядок расчетов, а также оплата вознаграждения риелтору. В документе должны быть четко прописана стоимость услуг.

Виктор Петрович6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле Задать вопрос Обратите внимание, что риелтор не должен требовать выплаты вознаграждения заранее, в момент подписания договора. Расчеты по соглашению лучше проводить в день расчетов по сделке между продавцом и покупателем квартиры.

И помните, если риелтор не выполняет своих обязанностей, агентский договор может быть расторгнут.Отказ от сотрудничества с риелтором может последовать по различным причинам:

  1. истек срок договора.
  2. возникновение непредвиденных ситуаций, препятствующих продаже квартиры. К таковым относятся тяжелая болезнь, смерть члена семьи, изменение семейного положения;
  3. невыполнение агентом своих обязанностей. То есть риелтор фактически не выполнял обязательств, прописанных в соглашении, например, не размещал рекламу, не подготовил документы;
  4. продавец самостоятельно нашел покупателя. В таких случаях риелтор обычно взимает плату за фактически оказанные услуги;

Заполненный образец риелторского договора выглядит следующим образом:Скачать типовой шаблон договора можно .Перед тем как риелтор приступит к выполнению своих задач, вы должны заключить с ним соглашение. Поскольку правоотношения с риелтором предусматривают совершение ряда операций с недвижимостью, то обойтись устными договоренностями нельзя. Соглашения, совершенные устно, в данном случае никаких правовых последствий иметь не будут.Риелторский договор должен письменно, а также стороны должны скрепить его своими подписями и печатью агентства.Виктор Петрович6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле Задать вопрос Несоблюдение письменной формы договора с риелтором влечет его недействительность.

Нотариально заверять такой документ не требуется, однако по желанию одной из сторон можно посетить нотариальную контору.Подписывая договор, обе стороны берут на себя обязательства.

Так, агент несет ответственность за предоставление определенных услуг. А вы как продавец тоже должны следовать правилам, установленным содержанием документа.Согласно п. 1 , соглашение, подписанное между сторонами, вступает в силу и становится обязательным для выполнения с даты его заключения.К слову, составляя договор, можно включить в него иные сроки выполнения конкретных обязательств.
1 , соглашение, подписанное между сторонами, вступает в силу и становится обязательным для выполнения с даты его заключения.К слову, составляя договор, можно включить в него иные сроки выполнения конкретных обязательств.

В том числе срок начала исполнения.Бывает так, что в договоре есть дата подписания и дата составления, которые не совпадают. В таком случае на практике именно число, когда стороны скрепили договор своими подписями, и будет считаться датой заключения договора.В документе обязательно указываются участники соглашения: точное наименование агентства недвижимости, которое обычно в договоре именуется как «Риелтор».

Также указывается ФИО директора организации, действующего на основании Устава.Может указываться имя агента, действующего от имени организации, и номер его квалификационного аттестата с указанием срока действия.Также вписываются персональные данные продавца как второй стороны соглашения.Условия, прописанные в договоре с риелтором, не должны идти в разрез с гражданским и жилищным законодательством. В договоре должны быть установлены сроки его действия и место составления.Также должна быть четко прописана информация о квартире и сумма, за которую клиент собирается ее продать. Следует предусмотреть возможность изменить сумму продажи квартиры, если такая необходимость возникнет.Кроме того, следует изучить положение, касающиеся ответственности за срыв сделки купли-продажи.

В отношении собственника может быть установлена система штрафов.Также прописывается перечень услуг, которые оказывает риелтор, а еще обязанности, возложенные на заказчика. Вы как клиент должны предоставить полную и достоверную информацию о квартире.В договоре должно быть оговорены размеры риэлтерского вознаграждения, срок и способ оплаты.

Обычно агентство взимает определенный процент от стоимости объекта. В 2020 году это было 3–5, а порой и 10%.Виктор Петрович6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле Задать вопрос Процент может увеличиваться в зависимости от сложности сделки. Также риелтор может взимать фиксированную сумму независимо от цены жилплощади, например, в 50–100 тысяч рублей.Обычно условия оплаты и порядок расчетов указываются в приложении к договору.

Обратите внимание на положение, определяющее, когда должен произойти полный расчет с риелтором.

Так, стоимость услуг может выплачиваться в день регистрации сделки в Росреестре или же в день расчетов клиента и покупателя.

Кроме того, в договоре может быть предусмотрен порядок расчетов по соглашению сторон.В документе может быть предусмотрено положение о том, кто берет на себя расходы по подготовке документов и продаже недвижимости.

Например, риелтор оплачивает рекламу, составление договора купли-продажи.

А клиент обязуется оплатить госпошлину за госрегистрацию сделки.Кроме того, в приложении к соглашению может быть прописан перечень работ и услуги риелтора, а также сумма вознаграждения за их выполнение. То есть если клиент решит расторгнуть договор, ему придется оплатить те услуги, которые были выполнены агентом.Если в документе вместо четко прописанного срока будет формулировка вроде «до выполнения обязательств», то это условие крайне невыгодно для клиента.Кроме того, можно включить положение и о других сроках.
То есть если клиент решит расторгнуть договор, ему придется оплатить те услуги, которые были выполнены агентом.Если в документе вместо четко прописанного срока будет формулировка вроде «до выполнения обязательств», то это условие крайне невыгодно для клиента.Кроме того, можно включить положение и о других сроках.

Речь идет об установлении периода, в течение которого риелтор должен выполнить то или иное обязательство по договору.Виктор Петрович6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле Задать вопрос К слову, не рекомендую заключать договор на срок более 3–4 месяцев.

Если вам не понравилось, как работает агентство, вы сможете расторгнуть договор на основании истечения периода его действия.В соглашении может быть предусмотрено положение о его автоматической пролонгации, на тот же период, в течение которого оно действовало. Включается пункт, предусматривающий прекращение пролонгации по письменному уведомлению клиента.Если условия о пролонгации нет, стороны по желанию могут продлить договор, заключив к нему отдельное соглашение.Кроме того, в документ включается пункт, согласно которому, он продолжает оставаться в силе на период действия договора между риелтором и покупателем, который намеревается приобрести недвижимость, принадлежащую клиенту.Если вы не желаете исполнять договор или имеются определенные проблему с риелтором, сделку можно расторгнуть.

Вероятно, выход из соглашения будет иметь для вас финансовые последствия.При расторжении договора до окончания срока его действия клиент должен оплатить все понесенные риелтором расходы и оказанные услуги. Обычно стоимость всех работ расписана в приложении к договору.Штрафы и пени за просрочку неправомерны, поскольку согласно , клиент вправе отказаться от услуг в любое время.Однако многие агентства пытаются получить деньги за расторжение соглашения в одностороннем порядке.

Оплачиваются только фактически понесенные расходы в силу п. 2 .Если спор дойдет до суда, агентству придется подтвердить свои траты на рекламу и т. п. платежными документами.Обычно задачами риелтора становится поиск потенциальных покупателей, ведение с ними переговоров, размещение рекламы и подготовка документации для совершения сделки.Тогда как клиент должен предоставить требуемые сведения о продаже квартиры, обеспечить ее просмотр потенциальными покупателями, погасить коммунальную задолженность на момент сделки, оплатить вознаграждение агенту.Стороны несут ответственность за невыполнение.

Она может быть материальной или выражаться в осуществлении тех или иных услуг.Например, в договоре предусмотрено, что риелтор в случае утраты документов обязан их восстановить за собственные средства. А если клиент по своей вине не сможет исполнить договор, риелторские услуги оплачиваются в полном объеме.Кроме того, может быть пункт, снимающий со сторон ответственность, если обязательства не были исполнены из-за форс-мажорных обстоятельств, например, смерти клиента или утраты им дееспособности.В договоре всегда есть пункт, предусматривающий порядок разрешения споров между сторонами.

Обычно разногласия разрешаются путем переговоров.Если агент не выполняет взятых на себя обязательств, можно направить ему претензию. Можно обратиться с жалобой по работе риелтора в ассоциацию риелторов, членом которой он является. Если же переговоры между сторонами зайдут в тупик — обратиться в суд.Поскольку договор между риелтором и клиентом составляется в письменной форме, то согласно п.

1 , он должен быть подписан сторонами.Обычно клиент заключает соглашение не с агентом, а с агентством недвижимости.

Именно оно будет отвечать за исполнение своих обязательств перед собственником недвижимости, а также за действия риелтора.

Под текстом ставится подпись директора, действующего от имени организации и печать.

А также документ подписывается клиентом.Чтобы заключить договор с риелтором, потребуется подготовить:

  1. нотариальную доверенность, если агент будет представлять интересы клиента;
  2. паспорт;
  3. свидетельство о браке (разводе);
  4. если сособственник квартиры является несовершеннолетним, разрешение попечительских органов.
  5. технические документы на квартиру;
  6. согласие от супруга, заверенное у нотариуса, если квартира является общей собственностью;
  7. правоустанавливающий документ на жилье, например, выписку из ЕГРН, дарственную, брачный договор;
  8. свидетельство о рождении (если один из сособственников объекта несовершеннолетний);

Сам риелторский договор и приложения к нему оформляются в агентстве недвижимости на специальном бланке, куда вносятся все необходимые сведения.Виктор Петрович6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле Задать вопрос Соглашение, заключенное собственником жилья и риелтором, не подлежит госрегистрации.

Однако стороны по своему желанию, чтобы минимизировать потенциальные риски, вправе обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения.В Росреестр придется обращаться, но только для регистрации перехода права собственности, если риелтор смог найти человека, согласного на покупку квартиры клиента.За оформление договора с риелтором госпошлина не взимается. Клиенту агентства недвижимости придется оплатить пошлину только при регистрации перехода прав в Росреестре.

К слову, в приложении к риелторскому договору может содержаться пункт, указывающий, что пошлина за госрегистрацию оплачивается клиентом.Размер пошлины фиксированный. Согласно пп. 22 п. 1 в 2020 году ее размер с физлиц остается прежним и составляет 2000 рублей.Виктор Петрович6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле Задать вопросЕсли в документе не были указаны существенные условия, например, объект, сроки, дата заключения, то договор признается недействительным.

При этом такая сделка будет считаться недействительной с момента ее совершения, а стороны должны вернуть друг другу все, полученное по ней. Если же была допущена техническая ошибка, например, буква в фамилии клиента иная, то документ является действительным и имеет юридические последствия.

В таких ситуациях к основному документу стороны должны заключить допсоглашение с указанием верных сведений. Большинство клиентов агентств недвижимости не читают договор перед подписанием, надеясь на компетентность и добросовестность учреждения.

А зря: как показывает практика, многих проблем удалось бы избежать, если клиент детально изучил документ.Выше я указал, на что обратить внимание перед тем, как поставить подпись под документом.

При возникновении сомнений в содержании соглашения всегда можно показать экземпляр юристу, который отметит, какие условия соглашения являются потенциально опасными для вас.Читайте статьи — и вы не пропустите ответы на самые актуальные правовые вопросы.

Виктор Петрович 25 октября 20206 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле.

Знает мир недвижки как свои 5 пальцев. Понравилась статья?

(Пока оценок нет)

Загрузка.

Авторизуйтесь с помощью: Ваш комментарий Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Необходимые условия при составлении договора с риелтором о продаже квартиры

В Северо-Западном регионе Российской Федерации, как и в большинстве других районов страны, предложения рынка вторичной недвижимости существенно превышают спрос. Это значит, что желающим продать дом или квартиру непросто самостоятельно осуществлять сделки по продаже недвижимости. Чтобы совершить продажу объекта, особенно срочную, продавцы прибегают к услугам риелторов, обеспечивающих сопровождение сделок с недвижимостью.

Собственнику жилья предлагают заключить договор.Обо всех нюансах заключения договора с агентством недвижимости и его работниками рассказывает адвокат Андрей Комиссаров, глава коллегии «Комиссаров и Партнеры».

Прежде всего, Андрей Комиссаров рекомендует продавцу определить свои запросы: цену, за которую риелтор должен продать объект, сроки осуществления сделки.

Это поможет избежать проволочек и заключить договор с чёткими требованиями.Немаловажная составляющая успешной сделки по продаже недвижимости – репутация агентства и риелтора.

Почитайте отзывы в Интернете, расспросите знакомых, узнайте, с какими агентствами сотрудничают банки. Идеальный вариант – воспользоваться услугами адвоката.

Опытный юрист разведает обстановку на квалифицированном уровне.

Андрей Фёдорович обращает внимание на то, что законодательство Российской Федерации не предусматривает единого образца договора продавца объекта недвижимости с риелтором, поэтому каждое агентство разрабатывает для сделки с недвижимостью документы данного вида самостоятельно. Перед подписанием адвокат Андрей Комиссаров советует внимательно ознакомиться с положениями договора – они не должны нарушать положений Гражданского и Жилищного кодексов.

Продавец имеет право попросить образец документа для детального изучения перед подписанием. Рекомендуем прибегнуть к услугам адвоката – попросить специалиста выделить невыгодные и опасные для заказчика аспекты соглашения. Подписание договора, в корректности которого продавец не уверен, сулит проблемы и судебные разбирательства.

Договор должен иметь четко установленный срок.

Формулировки типа «до выполнения обязательств» недопустимы. Такие условия, отмечает адвокат Комиссаров, невыгодны заказчику. К примеру, продавцу нужно совершить сделку как можно скорей, а риелтор не спешит найти покупателя.

Тогда заказчик начинает искать другие пути продажи – сам подбирает покупателей, заключает договор с другими агентствами. В результате приходится досрочно разрывать договор, за что многие фирмы требуют заплатить неустойку.

Лучше подписать документ, имеющий срок 1-3 месяца, а при необходимости продлить его.Андрей Комиссаров как специалист в области юридической консультации по сделкам с недвижимостью советует внимательно изучить степень ответственности сторон за срыв купли-продажи.

Как правило, агентства чётко прописывают ответственность клиента и систему штрафов, которые налагаются на него. Ответственность же самой компании зачастую описана общими фразами. Честное агентство закрепит в договоре свою ответственность за срыв сделки на рынке недвижимости в рамках ст. 329 ГК РФ. «Наименование сторон» — один из первых пунктов соглашения.

329 ГК РФ. «Наименование сторон» — один из первых пунктов соглашения. Здесь обязательно должны быть указаны точные данные о юридическом лице, с которым будет осуществляться сотрудничество.

Если риэлтор является индивидуальным предпринимателем, то должен подписать бумаги лично. «Однако, – уточняет Андрей Комиссаров, – может поставить подпись и лицо, действующее от имени ИП. При этом адвокат советует проверить наличие доверенности на заключение подобных сделок, её срок и нотариальное заверение».Если агентство зарегистрировано как ООО или ЗАО, то подписать договор должен его руководитель.

Чтобы убедиться, что именно директор поставил подпись, адвокат Комиссаров советует попросить у работников агентства выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, где указаны ФИО руководителя. Подписать бумаги может и сотрудник организации, имеющий подтверждённую печатью агентства доверенность.

«В противном случае, – отмечает специалист Комиссаров, – бумаги будут признаны недействительными»

.Другая важная составляющая документа – предмет договора. В данном разделе указывается подробная информация об объекте недвижимости.

Адвокат Комиссаров советует не только указать сумму, за которую клиент хочет продать объект, но и предусмотреть возможность её изменения. Цена объекта указывается с учётом вознаграждения, которое берёт агентство.

Андрей Комиссаров обращает внимание на то, что в договоре должно быть расписано, из чего складывается указанная в нём стоимость недвижимости.

Например, в таком виде: квартира продается за 4 миллиона рублей, из которых 100 тысяч – комиссия агентства, а 3,9 миллиона получает продавец. В противном случае риелтор может выставить объект на продажу по более высокой стоимости, к примеру – 4 миллиона 500 тысяч рублей, но продавец получит сумму, указанную в договоре (4 миллиона). Такая наценка и желание риелтора заработать на сделке больше денег могут значительно замедлить продажу недвижимости.

Предмет договора – это и список услуг, которые обязано выполнить агентство или его работник.

В данном случае к ним относится поиск покупателя или продажа недвижимости. Для этого риелтор осуществляет следующие работы: • изучает ситуацию на рынке недвижимости для разработки наиболее выгодной стратегии продвижения объекта; • распространение информации о продаже недвижимости с помощью печатных и электронных СМИ; • поиск и отбор покупателей; • организация просмотра объекта потенциальным покупателем; • рекламные услуги (оплачиваются отдельно).Не все фирмы осуществляют юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и сбор документов, необходимых для продажи.

Андрей Фёдорович обращает внимание заказчика на то, что при отсутствии в договоре указаний на то, что риелтор будет заниматься сбором бумаг, продавец не сможет обязать его провести эту процедуру.

К предмету договора относится и вознаграждение риелтора.

В документе должны быть прописаны размер, срок, способ оплаты. Отсутствие развёрнутой информации затруднит урегулирование взаимоотношений сторон. У каждой компании свой подход к оценке услуг своих специалистов.

«Как правило, – отмечает Андрей Комиссаров, – агентство берёт процент от стоимости объекта. В Северо-Западном регионе этот показатель составляет в среднем 3-6% (но не менее 30-70 тысяч рублей), хотя некоторые компании работают за более высокое вознаграждение в 7-10%. Иногда небольшой процент увеличивается за счёт сложности сделки: например, если нужно продать комнату в коммунальной квартире, если имеются проблемы с документацией.

Иногда небольшой процент увеличивается за счёт сложности сделки: например, если нужно продать комнату в коммунальной квартире, если имеются проблемы с документацией.

Всё чаще агентства недвижимости устанавливают фиксированную плату, в среднем она составляет 50-100 тысяч рублей. По мнению многих риелторов, фиксированная сумма платы обеспечивает достойное вознаграждение за тяжёлый поиск покупателя для проблемной недвижимости, имеющей низкую стоимость».Итоговым документом, подтверждающим выполнение агентством своих обязательств, является акт выполненных работ. Условия и время его подписания должны быть указаны в договоре.

Большинство агентств получают деньги в день, когда заказчик и покупатель подписывают договор купли-продажи. Некоторые компании идут навстречу клиентам – они готовы получить оплату в день госрегистрации права на жилье.Детальное изучение договора с риелтором или агентством недвижимости позволит продавцу заключить выгодную и безопасную сделку. Для большей уверенности в том, что документ составлен корректно, следует прибегнуть к услугам адвоката, который проанализирует договор и отметит в нём как выгодные, так и опасные аспекты.

Договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры

› › Договор с риэлтором заключается во всех случаях: при покупке, продаже, сдаче в наем.

Он регламентирует права, обязанности и ответственность сторон, и дает клиентам определенные гарантии. Но так не всегда: если риэлтор или агентство работают недобросовестно, они могут составить документ «под себя», чтобы даже при неисполнении обязательств для них не было ответственности.

Рассмотрим, какие виды договоров с агентствами обычно оформляются, как их расторгать, что они содержат и какие пункты должны насторожить клиента.

Автор, юрист 22.09.2020Актуальность 1529 Просмотров 10 мин Чтение Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону Бесплатный звонок для всей России.Задать вопросБесплатная консультация юристаВ статье расскажем:Некоторые люди ошибочно считают, что оформлять договор с риэлтором на продажу квартиры необязательно.

Есть несколько фактов, почему это утверждение в корне неверно:

  • Документом можно сразу определить зону ответственности агента, права и обязательства сторон.
  • Агентства работают охотнее с клиентами, заключившими договор.
  • Без договора у риэлтора нет никаких обязательств перед клиентами.

Если же риэлторский договор не оформляется, агент ничем не обязан клиенту.

Скорее всего, он не будет активно искать покупателя или недвижимость для покупки, а при появлении проблем агента вообще будет тяжело найти, особенно если он работает на себя.Совет юриста: если риэлтор предлагает оформление договора, это хорошо.

Обычно он заключается по заранее подготовленному шаблону, но перед подписанием важно внимательно изучить все пункты.

Некоторые агентства составляют документы так, чтобы вообще не отвечать перед клиентами, даже если сделка срывается по вине риэлтора.

Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросПройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случаеВы выступаете в роли продавца или покупателя?

  1. Покупатель
  2. Продавец

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

  1. Вторичное жилье
  2. Первичное жилье

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

  1. Да
  2. Нет

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?

  1. Нет
  2. Да

ИмяТелефон ОтветитьЧаще всего риэлторы оформляют эксклюзивные договоры, об оказании услуг или поручения.

Но обычно каждый из них содержит элементы нескольких видов договоров.Обратите внимание! Если агентство получило сертификат, скорее всего оно будет использовать шаблоны, утвержденные Гильдией риэлторов и прошедшие юридическую экспертизу.

Но сейчас сертификация необязательна, поэтому документы обычно составляют юристы агентств.Договор возмездного оказания услуг – это документ, согласно которому исполнитель обязуется выполнить для заказчика определенную им работу.

Заказчик же обязан все оплатить ().Что должен содержать такой договор с агентством недвижимости:

  • Если агент заключает сделку купли-продажи от имени заказчика: реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, его полномочия.
  • Дату и место составления.
  • Предмет – продажа недвижимости.
  • Обязанности заказчика: предоставление достоверных сведений о недвижимости, выдача нотариально удостоверенной доверенности на сделку (по желанию), не обременять жилье правами третьих лиц, и не совершать действий, препятствующих оформлению договора купли-продажи (далее – ДКП).
  • Основания и порядок расторжения.
  • Информацию о клиенте: Ф.И.О., дату рождения, паспортные данные.
  • Права агента: определять методы исполнения обязательств, требовать от заказчика сведения об объекте, получить вознаграждение при исполнении условий договора в установленные сроки, заключать от имени клиента сделки по доверенности.
  • Обязанности агента: исполнение условий договора до окончания срока его действия, информирование клиента о результатах проделанной работы, предоставление отчетов, оформление документов для сделки, поиск покупателя, организация и проведение переговоров с потенциальными покупателями, прием звонков от них, размещение объявлений о продаже.
  • Ответственность сторон. Например, если в ходе работы агент потеряет документы, расходы на их восстановление возмещает он. Можно предусмотреть и неустойку, ее размер определяется сторонами самостоятельно.
  • Стоимость недвижимости.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Адрес, расположение, площадь, кадастровый номер квартиры.
  • Размер агентского вознаграждения: фиксированная сумма или процент от сделки.
  • Срок действия, дата вступления в силу (обычно с момента подписания).
  • Срок выплаты вознаграждения: например, не позднее дня исполнения риэлтором своих обязательств.
  • Права заказчика: требовать от агента надлежащего исполнения условий, предоставления отчетов о работе.
  • Сведения об агентстве: наименование, ИНН, ОГРН, номер телефона, ссылка на сайт.

Важно! Выше указано лишь примерное содержание договора на риэлторские услуги при продаже квартиры. Его можно менять на свое усмотрение, но с учетом требований .Образец договораОбразец договораОбразец актаДоговор поручения – это документ, согласно которому поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя юридически значимые действия: подготовить документы, найти покупателя, зарегистрировать сделку в Росреестре ().

Для подписания ДКП и подачи документов на регистрацию требуется нотариальная доверенность, в остальных случаях достаточно простой письменной доверенности.Какую информацию должен содержать договор между клиентом и риэлтором:

  • Сведения о сторонах: наименование агентства, реквизиты; Ф.И.О., паспортные данные доверителя.
  • Обязанности доверителя: предоставлять документы по требованию поверенного, выдать при необходимости нотариальную доверенность, предоставлять квартиру для проведения показов, оплатить вознаграждение поверенного, нести расходы по оформлению сделки, компенсировать затраты поверенного на сделку.
  • Предмет – совершение от имени и за счет доверителя юридически значимых действий, направленных на продажу недвижимости.
  • Права доверителя: требовать с поверенного отчеты, отозвать доверенность, расторгнуть сделку при неисполнении обязательств с поверенным.
  • Прекращение договора: по причине исполнения обязательств. При досрочном расторжении по инициативе продавца можно указать, что он обязуется вернуть полученный аванс или задаток, компенсировать расходы и выплатить неустойку поверенному.
  • Срок действия, ответственность сторон.
  • Сведения о продаваемой квартире.
  • Обязанности поверенного: подготовить документы, проводить переговоры с потенциальными покупателями, размещать объявления о продаже, проводить показы, предоставлять доверителю отчеты, получить от покупателя аванс или задаток (при необходимости).
  • Подписи доверителя и поверенного.
  • Сроки и порядок расчетов: размер вознаграждения агенту, срок его уплаты.
  • Права поверенного: привлекать для сделки третьих лиц (юриста, нотариуса); расторгнуть документ при неисполнении доверителем своих обязательств.

Образец договораЭтот вид договора заключается чаще всего. Он ограничивает права принципала (клиента). Оформив такой документ, клиент обязуется не сотрудничать с другими агентствами или частными риэлторами.

Этот пункт прямо в нем указывается. Он не сможет самостоятельно размещать объявления о продаже и проводить сделку.У эксклюзивного договора есть несколько преимуществ:

  • Хорошие агентства используют маркетинговый подход. Сотрудники сфотографируют квартиру с нужного ракурса и преподнесут в объявлении не слишком удачное жилье так, будто оно самое лучшее.
  • Риэлторы охотнее продают недвижимость. Квартиры клиентов они предлагают покупателям в первую очередь.
  • Если сотрудничать с несколькими агентствами, все они будут размещать объявления от себя. Это может отпугнуть потенциальных покупателей: если квартиру так активно продают, значит, она может быть проблемной. По эксклюзивному договору агентство ведет сделку полностью, начиная от публикации объявлений и заканчивая сопровождением при регистрации права собственности.

У эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг есть и минус. Если агентство работает недобросовестно, клиенту никакой выгоды от такого документа не будет.

Недвижимость будет простаивать, в то время как сам продавец не сможет ее продавать – это право ограничивается договором.Образец договораС покупателем заключатся договор об оказании риэлторских услуг по поиску недвижимости. Помимо сведений о сторонах, в нем содержатся и другие данные:

  • Ответственность сторон, порядок разрешения споров.
  • Дата составления, подписи риэлтора и клиента, печать агентства.
  • Обязанности заказчика: своевременно просматривать предлагаемые варианты, внести на счет продавца задаток или аванс, предоставить документы для сделки, не заключать сделки с другими агентствами недвижимости.
  • Срок оказания услуг.
  • Обязанности исполнителя: подобрать заказчику квартиру в соответствии с требованиями, проверить документы продавца, подготовить документы для клиента.
  • Стоимость, порядок оплаты услуг агента.
  • Требования к жилью: территориальное расположение, этаж, тип дома, количество комнат, площадь, инфраструктура.
  • Место оказания услуг – по адресу нахождения исполнителя. Если же недвижимость ищется в другом городе, расходы на поездку оплачиваются заказчиком.

Образец договораЕсли договор заключается с продавцом, обычно все выглядит так:

  • Собственник продаваемого жилья обращается в агентство сам, или риэлтор находит его по объявлению и предлагает свои услуги.
  • В назначенный день продавец приходит в агентство с документами, изучает и подписывает документ. С этого момента все действия по продаже жилья совершает агент.

Покупатели сами обращаются в агентства с целью подбора недвижимости.Продавец для заключения риэлторского договора должен представить:

  1. документ, на основании которого у него возникло право собственности (свидетельство о наследстве, дарственная, и пр.).
  2. техпаспорт;
  3. выписку из ЕГРН;
  4. паспорт;

От покупателя, обратившегося в агентство, требуется только паспорт.Хорошие агентства берут оплату только после заключения сделки.

Если агент требует предоплату, это должно насторожить. Стоимость риэлторских услуг обычно закладывается в цену недвижимости.Например, если продавец изначально продает жилье за 3 000 000 руб., а риэлтор берет за работу 100 000 руб., он может предложить выставить объект на продажу за 3 100 000 руб.

Или не повышать цену, а включить вознаграждение в изначальную стоимость, но тогда собственник получит 2 900 000 руб.Примечание: средняя стоимость риэлторских услуг в регионах составляет 30 000-70 000 руб. В крупных городах расценки могут быть выше.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы Запрос на обратный звонок Перезвоните мне Недобросовестные агентства указывают невыгодные для клиента в документе мелким шрифтом. Если он есть, нужно читать эти положения в первую очередь. Как правило, они касаются финансовых обязательств и могут указывать на скрытую комиссию.Еще один момент – разница между ценой квартиры, указанной в договоре, и реальной стоимостью.

Некоторые агенты пытаются ее получить сверх вознаграждения.

Если же риэлтор просит подписать документ задним числом, от сотрудничества с ним лучше отказаться: при появлении проблем в дальнейшем его будет сложно привлечь к ответственности.Совет юриста: всегда внимательно читайте любые договоры. Клиент вправе взять его на ознакомление в спокойной обстановке на полчаса или даже забрать его домой на несколько дней, и только потом подписывать. Риэлтор может настаивать на скорейшем заключении сделки, применяя психологические методы воздействия, и на это не стоит обращать внимание.Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросЧтобы расторгнуть договор оказания услуг по продаже квартиры, в первую очередь нужно прочитать его положения о расторжении.

позволяет отказаться от договора возмездного оказания услуг в одностороннем порядке, оплатив агенту понесенные им расходы.

Если же заключен другой вид договора, все зависит от того, что в нем указано.Расторжение возможно несколькими способами:

  • В одностороннем порядке (если допускается по закону).
  • Через суд, если по закону расторгнуть в одностороннем порядке нельзя, и агентство отказывается прекращать сотрудничество.
  • По соглашению сторон.

Для расторжения в одностороннем порядке достаточно отправить в агентство письменный отказ с указанием причин. Желательно оформить соглашение о расторжении в нескольких экземплярах. Можно ли расторгнуть договор с риэлтором, если мы сами нашли покупателя?

Да, если в нем нет пункта, согласно которому клиент не может самостоятельно проводить сделку.

Если же он есть, договор все равно расторгается, но придется компенсировать агентству понесенные расходы. Заключила договор с агентством недвижимости, а потом передумала продавать квартиру.

Что мне за это будет? Все зависит от условий документа. Если указано, что клиент возмещает расходы и выплачивает неустойку, придется платить. Оформил с риэлтором договор об оказании услуг по поиску недвижимости для покупки.

За два месяца он ничего не сделал, квартиру я нашел сам. Как правильно расторгнуть договор?

Достаточно отправить письменное уведомление о расторжении, сославшись на неисполнение обязательств риэлтором. Собираюсь оформить договор на подбор квартиры. Риэлтор предлагает заключить его на три месяца.

Можно ли предусмотреть автоматическое продление? Да, но если вы точно уверены в добросовестности агента, иначе он может искать жилье годами.

Что будет, если клиент нарушит условия договора?

Смотря какой договор заключен. Обычно предусматривается неустойка и возмещение расходов.Подведение итогов:

  • Договор с агентством на продажу квартиры позволяет ускорить поиск покупателя, если риэлтор работает хорошо.
  • С агентствами оформляются разные виды договоров: на оказание услуг, эксклюзивные договоры, договоры поручения. Они отличаются между собой перечнями обязательств и последствиями неисполнения условий.
  • Обязанности агента регулируются именно договором. Без него он ничем не обязан клиенту.

Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопрос Не нашли ответа на свой вопрос?


prinyatie-nasledstva.ru © 2021
Наверх