Главная - Другое - Могут ли расторгнуть договор при незаконной перепланировке

Могут ли расторгнуть договор при незаконной перепланировке


Могут ли расторгнуть договор при незаконной перепланировке

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой


» Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой.

Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора.

Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется Инструкция: как оформить перепланировку?Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст.

450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур.

Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».Перепланировка бывает законной или незаконной.

В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить.

Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение. Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда. Несогласованная перепланировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.После приобретения квартиры с несогласованными изменениями новый владелец должен их узаконить.В противном случае при выявлении нарушений на него будет наложена административная ответственность, предполагающая штрафные санкции:

  1. 1000-1500 руб. — для граждан, проживающих в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ);
  2. 2000-2500 руб. — для жильцов многоквартирных домов (ст. 7.21 КоАП РФ);
  3. 40-50 тыс. руб. — для организаций (ст. 7.22 КоАП РФ).
  4. 4000-5000 руб. — для должностных лиц (ст. 7.22 КоАП РФ);

При причинении морального, материального или физического вреда другим жильцам возможно увеличение размеров взысканий, а также привлечение к уголовной ответственности.

Факт неузаконенной перепланировки устанавливает сотрудник Жилищной инспекции в ходе проверки, которая может инициироваться соседями, учреждениями (управляющими компаниями, банком при ипотеке).

Собственник переделанной без разрешения квартиры должен вернуть её в исходное состояние.

Если этого не произойдёт, Жилищная инспекция вправе обратиться в суд. В результате разбирательства квартира собственника продаётся с публичных торгов.Средства после продажи передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был удержан), расходов на осуществление решения суда с возложением на нового покупателя обязанности по возвращению жилья в прежний вид.Перепланировку возможно сохранить только по вердикту суда, если изменения не нарушают безопасности здания, не причиняют дискомфорт, угрозу здоровью и жизни других жильцов.

Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.Если объект недвижимости приобретён в ипотеку, выявление незаконной планировки может грозить для заёмщика различными правовыми последствиями: принуждением к согласованию, расторжением кредитного договора, выплатой неустойки, административной ответственностью и так далее.Следует учесть, что банковский служащий вправе посетить квартиру в любое время для проверки её технического состояния.Однако в большинстве случаев наличие незаконной планировки выявляется на стадии оформления ипотеки, при этом финансовые учреждения предпочитают не взаимодействовать с такими объектами.Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.Если объект недвижимости приобретён в ипотеку, выявление незаконной планировки может грозить для заёмщика различными правовыми последствиями: принуждением к согласованию, расторжением кредитного договора, выплатой неустойки, административной ответственностью и так далее.Следует учесть, что банковский служащий вправе посетить квартиру в любое время для проверки её технического состояния.Однако в большинстве случаев наличие незаконной планировки выявляется на стадии оформления ипотеки, при этом финансовые учреждения предпочитают не взаимодействовать с такими объектами.Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования.

Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.Риелторы и строители классифицируют самовольные перепланировки на незначительные и значительные, допустимые и недопустимые.

Перед покупкой квартиры важно точно определить, какие изменения проведены в квартире.Незначительные, значительные (но допустимые) можно узаконить или по желанию вернуть жилье в прежнее состояние — их отличие заключается только в сумме затрат на согласование или восстановление.

Если продавец за такой объект существенно снижает цену и гражданину выгодна покупка (с учетом будущих расходов), приобрести квартиру целесообразно.

Если проведенные изменения недопустимы по строительным предписаниям, узаконить перепланировку не получится. Покупателю придется восстанавливать жилье до исходного состояния, что в большинстве случаев сопряжено с весомыми финансовыми затратами.

При таких условиях от покупки квартиры целесообразно отказаться.Приобрести квартиру с незаконной перепланировкой можно по значительно сниженной цене. Однако следует учитывать, что после сделки вся ответственность за самовольные изменения ложится на нового владельца объекта. Ему необходимо узаконить перепланировку или привести квартиру в прежнее состояние до выявления нарушений уполномоченными органами.Если проведенные изменения в квартире запрещены строительными предписаниями, от такой покупки лучше отказаться.Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании.

Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка.

Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации.

Однако не все коррективы можно согласовать.

Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:

  1. прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
  2. размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
  3. осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
  4. увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.

Внимание Если выполнены вышеуказанные изменения, перепланировку не согласуют.

Квартиру обяжут вернуть в первоначальный вид.Не всегда заявки на проведение перепланировки ипотечной квартиры удовлетворяют. Обычно банк не согласовывает ремонтные работы, если строительные нормы будут нарушены.

Дополнительными причинами для отклонения заявки могут стать:

  1. перепланировка приведет к возникновению угрозы для жизни и здоровья людей;
  2. необходимо выполнить перепланировку квартиры, располагающуюся на нижнем этаже в панельном доме;
  3. владелец недвижимости хочет изменить несущие конструкции жилого помещения;
  4. эскиз или проект перепланировки подготовил некомпетентный специалист, который не прошел аккредитацию.

Любая из вышеуказанных причин считается веским основанием для отклонения заявки на перепланировку квартиры в ипотеке.Сама по себе процедура согласования перепланировки в ипотечной квартире с банком не отличается сложностью.

Если гражданин хочет выполнить действия, предстоит:

  • Дождаться принятия решения. Все дальнейшие действия возможны только в том случае, если финансовая организация даст положительный ответ.
  • Внимательно изучить договор, удостоверившись в присутствии потребности в согласовании.
  • Обратиться к оценщику и получить документы, подтверждающие, что внесенные коррективы не повлекут за собой уменьшение стоимости помещения.
  • Подготовить эскиз или проект перепланировки. Для выполнения процедуры необходимо обратиться к лицу, имеющему право на ведение подобной деятельности.
  • Собрать пакет документов и обратиться в банк.

заявления на согласование перепланировки в ипотечной квартире с банком можно здесь.

Квартира – это отдельное помещение, которое является частью дома.

Квартира, пригодная для проживания, строится по строгим правилам и нормам. Соблюдение их – гарантия безопасного проживания всех жильцов дома.Важным документом квартиры является ее технический паспорт. В нем прописаны характеристики дома и самой квартиры, имеется вычерченный план с указанием размеров всех помещений жилья.

Получить технический паспорт в БТИ может только собственник квартиры.Согласно информации, указанной в техническом паспорте, собственники квартир оплачивают услуги за ее содержание и налоги.

Перепланировкой квартиры считаются действия, повлекшие изменение ее технического плана.( 1 оценка, среднее 4 из 5 )Понравилась статья?

Поделиться с друзьями: Поиск: © 2021 ПособияГид

Рекомендуем прочесть:  Безопасный просмотр телевизора

Что такое незаконная перепланировка квартиры и чем грозит

Перепланировка позволяет сделать квартиру более удобной и функциональной.

Однако незаконная перепланировка квартиры способна привести только к одним трудностям. Рано или поздно ее может выявить Жилищная инспекция, могут возникнуть сложности при продаже.

В данной статье мы рассмотрим, какие действия нужно провести собственнику, чтобы узаконить самовольную перепланировку, а также какая ответственность предусмотрена для владельцев таких квартир.Что относится к перепланировке:

  1. Замена газовой плиты на электрическую.
  2. Увеличение жилой территории за счет нежилой.
  3. Увеличение коридора за счет комнаты.
  4. Устройство антресоли (не должна занимать более 40 процентов площади) и др.
  5. Объединение санузла и ванной, кухни и комнаты.
  6. Перемещение места расположения ванной и туалетной комнат.
  7. Изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях.
  8. Перенос, демонтаж стен и перегородок.
  9. Ликвидация кладовки.
  10. Устройство проемов в несущих стенах, закладывание проема.
  11. Изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.
  12. Возведение перегородок.

Таким образом, перепланировкой является любое изменение площади и конфигурации помещения, требующее отражения в плане БТИ.К перепланировке относятся не только изменение расположения стен и перегородок, но и установка и перемещение сантехнического оборудования и кухонной плиты.Прежде чем осуществлять вышеперечисленные работы в натуре, нужно подготовить проект перепланировки (далее – Проект), а затем согласовать его в уполномоченных инстанциях ().Следует отметить, что в каждом регионе могут быть свои особенности при согласовании перепланировок, а также возможны отличия в конкретных перечнях запрещенных и разрешенных мероприятий.Например, в Москве требования к переустройству и перепланировке устанавливает

В Москве разрешение на перепланировку получают не только по Проекту, но и по эскизу.Использование одного из санузлов под кладовку со стиральной машиной, перестановка сантехнического оборудования в пределах габаритов санузла – простейшие изменения в плане квартиры в Москве допускается согласовывать по эскизу.

Такие работы собственник сначала осуществляет в натуре, а потом занимается оформлением документов.Однако большинство изменений в плане квартиры разрешено проводить исключительно после согласования Проекта, иначе – штрафы и суд.

Таким образом, нужно четко знать, что планируемые вами мероприятия разрешено согласовывать по эскизу, чтобы избежать последствий самовольной перепланировки.Действия, перечисленные в пунктах 2 и 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, требуют подготовки Проекта, а мероприятия, не указанные в этих пунктах, допускается согласовывать по Эскизу.Однако не во всех регионах действует подобный порядок.
Таким образом, нужно четко знать, что планируемые вами мероприятия разрешено согласовывать по эскизу, чтобы избежать последствий самовольной перепланировки.Действия, перечисленные в пунктах 2 и 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, требуют подготовки Проекта, а мероприятия, не указанные в этих пунктах, допускается согласовывать по Эскизу.Однако не во всех регионах действует подобный порядок. Общее правило подразумевает сначала получение разрешения на перепланировку, а потом выполнение строительных работ.Проведение перепланировки и переустройства без согласования с уполномоченными органами является серьезным нарушением ЖК РФ.

За такие действия можно не только получить штраф, но и лишиться собственной квартиры – наказание предусмотрено серьезное.Подробнее о последствиях незаконной перепланировки, а главное, о возможностях ее узаконения, читайте далее.Согласно , к самовольной перепланировке относятся мероприятия, выполненные:

  • Без подготовки и согласования Проекта.
  • При наличии утвержденного Проекта, но с отклонением от него.

Законодатель предполагает только два варианта исправления сложившейся ситуации:

  • Возврат помещения в прежнее состояние, чтобы фактическая планировка соответствовала документам БТИ, выписке из ЕГРН.

    Если самовольная перепланировка была выявлена жилищным инспектором (администрацией), вам выдадут предписание по устранению изменений с указанием срока, в течение которого должны быть проведены ремонтные работы.

  • Сохранение квартиры в перепланированном состоянии только при наличии соответствующего решения суда.

Прочтите:

Собственник квартиры и наниматели помещения по договору социального найма несут ответственность за самовольное изменение планировки в квартире.

При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой полная ответственность перейдет на покупателя.Если владельцы бездействуют и в установленный срок не вернули квартиру в исходное состояние, а также не заручились положительным решением суда, определяет следующие последствия:

  • Продажа квартиры с публичных торгов. По иску органа, отвечающего за согласование, инициируется судебный процесс в отношении имущества собственника. Решение о реализации имущества через торги вправе принять только суд.

Как известно, таким способом недвижимость отчуждается по существенно меньшей цене, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Вдобавок из вырученных средств изымается часть, которая пойдет на исполнение решения суда по возврату квартиры в исходное состояние.

Данное обязательство возлагается на нового владельца имущества. Остаток средств передается собственнику, чья квартира была продана через торги.

  • Расторжение договора социального найма. Если самовольная перепланировка произошла в отношении квартиры, находящейся в найме, ремонт для возврата квартиры в прежнее состояние обязан будет провести наймодатель.

Для рассмотрения дела в суде вам понадобятся:

  • Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
  • Проект перепланировки.
  • Квитанция об оплате судебной пошлины.
  • Правовой документ на квартиру.
  • Техническое заключение о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
  • или другой документ БТИ, свидетельствующий о состоянии помещения до проведенных изменений и обновленный техпаспорт.

Суд будет рассматривать дело в рамках нескольких заседаний и может обязать вас предоставить иные документы.Варианты решения суда:

  1. Положительное решение, если самовольные изменения в плане квартиры не нарушают законодательные нормы и права проживающих в многоквартирном доме людей, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
  2. Положительное решение, если проведенная перепланировка запрещена законодательными нормами, однако суд принял во внимание техническое заключение, выполненное компетентной организацией и обозначившей безопасность и допустимость подобных работ.

Существует практика, что судебный орган сохраняет перепланировку, которую запретила бы жилищная инспекция при попытке согласования Проекта.Но на такую ситуацию надеяться не стоит: в идеале действия суда не должны противоречить нормам закона, такая практика существует скорее как исключение.

  1. Отказ, так как перепланировка подобного рода нарушает Постановления Правительства, СНиПы, СаНПины и относится к запрещенным мероприятиям.

    В таком случае суд обязывает собственника вернуть квартиру в прежнее состояние.

Прочтите: Варианты перепланировок, которые не подлежат согласованию, читайте ниже.Что нельзя делать в квартире:

  1. Объединение кухни, оборудованной газом, и жилой комнаты невозможно.
  2. Запрещено расширять санузел за счет кухни.
  3. Кухню запрещено расширять за счет санузлов (через согласование Проекта такие работы допускаются только на последнем этаже многоквартирного дома).
  4. Запрещено устраивать кухню-нишу на территории санузла, если только квартира не на последнем этаже.
  5. Кухню нельзя расширять за счет жилой комнаты, за исключением случая, если этажом ниже располагаются нежилые помещения (кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу). При этом демонтировать перегородку между кухней и комнатой можно через согласование Проекта.
  6. Балкон или лоджию объединять с кухней или комнатой путем демонтажа дверного проема между ними нельзя.

    Допускаются подобные работы только при установке французского окна.

Кроме того, под запретом являются:

  1. Перепланировка чердака или технического этажа.
  2. Уменьшение сечения, демонтаж вентиляционных каналов.
  3. Демонтаж несущих стен без соответствующего разрешения.
  4. Устройство лоджий (разрешено только для первого этажа).
  5. Любое затрагивание несущих колонн, несущих стен, наружных стен без соответствующих разрешений.

Это не весь список запрещенных мероприятий. Следует помнить, что некоторые типы перепланировок требуют проведения дополнительных расчетов (затрагивание полов с деревянными перекрытиями, наружных и несущих стен), а некоторые запрещены региональными нормативными документами, требованиями строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм.Порядок действия:

  • Заказать технический план на квартиру, на основании судебного документа.
  • Получить решение суда, разрешающее сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
  • Получить выписку из ЕГРН с измененным планом квартиры.
  • Подать заявление в Росреестр на внесение изменений в сведения ЕГРН о квартире (через МФЦ).

Внесение изменений в Росреестр – окончательный этап в процедуре узаконения самовольной перепланировки.

Штраф за самовольную перепланировку для физических лиц составляет 2-2,5 тыс. рублей ( Кодекса РФ об административных правонарушениях).Для юридических лиц – 300-350 тыс.

рублей.Перепланировка может быть выявлена жилищным инспектором, техником БТИ, по жалобе соседей.Прочтите: Чтобы узаконить перепланировку, на которую не были получены необходимые согласования в госструктурах, нужно обращаться в суд. Другой вариант – вернуть квартиру в прежнее состояние.Если собственником квартиры получено предписание о возврате квартиры в исходное состояние, а он не провел соответствующие действия в определенный срок, квартира должна быть реализована с торгов.Также нельзя забывать о том, что самовольная перепланировка может ухудшить состояние многоквартирного дома, поэтому в целях безопасности здания рекомендуется проводить предварительное согласование Проекта.Видео о том, чем грозит самовольная перепланировка

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

MrHamster/DepositphotosГражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой.

Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки.

То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст.

450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения.

Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.
Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования.

Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние.

Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.Проект такой перепланировки, в соответствии со ст.

26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение.

Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние.

В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Что является незаконной перепланировкой квартиры, как согласовать?

Покупка и продажа такого жилья

» Собственник квартиры вправе осуществлять в ней ремонтные работы на своё усмотрение, однако некоторые из них требуют обязательного согласования с органами жилнадзора.

Проведение перепланировки без разрешения уполномоченных ведомств, с нарушением утверждённых строительных норм делает её незаконной. За такие действия собственник несёт ответственность, предполагающую различные санкции, вплоть до лишения гражданина жилплощади.

В большинстве случаев проведение косметического или капитального ремонта не является перепланировкой и не запрещается законодательством РФ. Если работы осуществляются без изменения жилого пространства, затрагивания инженерных коммуникаций, деформации упорных конструкций, они допустимы и не нуждаются в одобрении уполномоченных структур.

В противном случае на проведение основательных строительно-ремонтных мероприятий требуется официальное разрешение, изменения следует узаконить в утверждённом порядке.

Внимание! признаёт незаконной (самовольной) перепланировку, осуществлённую без согласования с госорганами, с нарушением проекта переустройства. Уполномоченными ведомствами утверждены виды работ, которые могут создавать угрозу безопасности строения, коммуникаций и, непосредственно граждан. Что является незаконной перепланировкой, читайте далее.

К незаконной перепланировке относят следующую строительно-ремонтную деятельность:

  • Реорганизацию жилого фонда в нежилой.
  • Объединение кухни с жилой комнатой (при пользовании газом).
  • Нарушение в ходе работ норм СанПиНа, пожарной безопасности.
  • Деформацию несущих конструкций здания.
  • Установку приборов отключения или регуляции на общеквартирные коммуникации, что влияет на потребление ресурсов у других жильцов.
  • Работы, ухудшающие условия эксплуатации здания и проживания людей.
  • Устранение, сокращение сечения вентиляционных каналов.
  • Устройство более одной антресоли и так далее.
  • Самовольное устройство лоджий, балконов и террас.
  • Объединение лоджий, балконов с комнатами.
  • Установку радиаторов на балконах, верандах, лоджиях.
  • Изменения, делающие помещение непригодным для проживания.
  • Создание чрезмерной нагрузки на конструкции здания при устройстве полов, перегородок, размещении оборудования.

Такие работы обязательно подлежат одобрению жилищных органов, изменения необходимо узаконить во избежание создания опасных условий проживания и привлечения виновного лица к ответственности.

От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда. Несогласованная планировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.

При выявлении нарушений виновник самовольного переустройства обязан вернуть состояние помещения к прежнему виду или узаконить изменения, что грозит весомыми материальными затратами. На него также накладывается административная ответственность, предполагающая штрафы. Если соседи проводят незаконную перепланировку в квартире, создавая угрозу безопасности здания или неудобство при пользовании общим имуществом, пожаловаться на них целесообразно в Жилищную инспекцию.

Обращение оформляется в виде заявления, которое заполняется произвольно с подробным изложением факта нарушения. Допустимо направить жалобу даже при неуверенности, выполнена ли перепланировка на самом деле, и является ли она незаконной.

Сотрудники органа в этом случае обязаны провести проверку. По результатам заявителю представляют ответ в письменном виде. Если жалоба не рассмотрена уполномоченным ведомством, следует обратиться в прокуратуру или в суд.

Если сотрудников Жилинспекции не пускают в квартиру, орган вправе инициировать судебное разбирательство.

Согласно , за самовольную перепланировку наказывается собственник жилья или его наниматель (по договору соцнайма или использования социального жилфонда). Факт незаконного переустройства квартиры устанавливает сотрудник Жилищной инспекции в ходе проверки.

На виновника накладывается административная ответственность, предусматривающая штрафные санкции:

  1. 1000-1500 руб. — на граждан, осуществивших незаконную перепланировку в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ);
  2. 2000-2500 руб. — для физических лиц, проживающих в многоквартирных домах ();
  3. 4000-5000 руб. — на должностных лиц ();
  4. 40-50 тыс. руб. — на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Внимание! При причинении морального, материального или физического вреда другим жильцам возможна уголовная ответственность.

Собственник или наниматель (при социальном найме) переустроенного жилья должен вернуть его в прежнее состояние.

Если этого не произойдёт, Жилищная инспекция вправе инициировать судебное разбирательство. В результате квартира собственника продаётся с публичных торгов, с нанимателем расторгается договор соцнайма.

Средства после продажи передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был оплачен), расходов на осуществление решения суда с возложением на покупателя обязанности по возвращении жилья в прежний вид.

Перепланировку возможно сохранить только по решению суда. Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.

Условия кредитных договоров финансовых учреждений запрещают проведение перепланировки в ипотечной квартире.

При намерении переустроить жильё следует учитывать:

  • Если до финансового учреждения дойдёт информация о незаконном переустройстве ипотечного жилья, возможны различные правовые последствия для собственника — принуждение к согласованию, расторжение кредитного договора, выплата неустойки и так далее.
  • Банковский служащий вправе посетить квартиру, приобретённую в ипотеку, и проверить её техническое состояние — это условие прописывается в кредитном договоре. Препятствовать осмотру жилец не вправе.
  • Проведение несогласованного ремонта влечёт отказ страховой компании оформить с заёмщиком договор о страховании квартиры. Такой документ подлежит ежегодному представлению в банк. Отсутствие страховки становится причиной для расторжения кредитного договора с заёмщиком.

Внимание!

О незаконной перепланировке банк сообщит в Жилинспекцию. То есть на заёмщика будет наложена административная ответственность.

Проведённое переустройство жилья узаконивают через суд. Процедура состоит из нескольких последовательных этапов:

  • планы квартир соседей сверху и снизу (их можно запросить через проектно-инвентаризационное бюро);
  • При отрицательном вердикте указывают причины такого решения. Тогда гражданин устраняет нарушения и подает апелляцию. Проведение работ должны подтверждать соответствующие акты (от строительной бригады).
  • Вызов инженера из БТИ и оформление нового техпаспорта с зафиксированными изменениями. В документе ставится штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие конструкции не затронуты, оформляется соответствующее техзаключение.
  • Обращение в Жилинспекцию (отдел архитектуры) — гражданин направляет заявление о согласовании перепланировки совместно с документацией из БТИ. Отказ от согласования выступает основанием для оформления судебного иска.
  • прежний и новый техпаспорт;
  • Проведение судом строительно-технической экспертизы на соответствие жилья утверждённым нормам. По её результатам выдают заключение о допустимости перепланировки. При отсутствии нарушений инспектор формирует акт о выполненной перепланировке.
  • Обращение в суд с заявлением об узаконивании перепланировки со ссылкой на . К иску прикладывают:
    • отказ в согласовании;
    • прежний и новый техпаспорт;
    • планы квартир соседей сверху и снизу (их можно запросить через проектно-инвентаризационное бюро);
    • выписку из ЕГРН.
  • выписку из ЕГРН.
  • отказ в согласовании;
  • При положительном решении суда требуется обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН.

Если перепланировка нарушает целостность несущих конструкций, проведение процедуры узаконивания нецелесообразно. В согласовании будет отказано.

Требуется возвращать жилье в исходное состояние. Длительность узаконивания самовольной перепланировки через суд занимает около полугода. О том, как согласовать перепланировку после того, как она уже выполнена, вы узнаете из этого видео: Несогласованное переустройство квартиры зачастую становится причиной отказа от сделки купли-продажи.

Такое жилье несет проблемы для обеих сторон. Продавец вынужден значительно снижать цену на объект, покупателю рекомендуется учитывать возможные негативные последствия сделки.

Собственник может выставлять на продажу жилье с несогласованным переустройством.

Но о наличии незаконных изменений необходимо предупредить покупателя, поскольку впоследствии ему потребуется узаконить перепланировку. Гражданин, приобретающий объект, может узнать о переустройстве из плана БТИ, оценив его с реальным состоянием квартиры (при ипотеке этот документ обязателен).

Найти согласного на сделку человека непросто. Обычно взять на себя бремя ответственности покупатель готов за существенную скидку, которая может составлять до 30% от рыночной цены.

После покупки жилья с несогласованной перепланировкой ответственность за нее возлагается уже на нового собственника.

Приобретателю придется проводить процедуру узаконивания переустройства самостоятельно.

При выявлении нарушений на него будет наложена административная ответственность, удержаны штрафы. Покупатель может согласиться приобрести такое жилье при предложении значительной скидки и возмещения затрат на узаконивание перепланировки. В этом случае рекомендуется заранее вызвать для осмотра оценщика, который вынесет решение, возможно ли согласование жилплощади и какие расходы потребуются.

Если гражданин при покупке не знал о незаконной перепланировке, целесообразно обратиться в суд, чтобы взыскать с прежнего владельца затраты на узаконение или восстановление прежнего состояния квартиры. Проверить наличие самовольного переустройства перед сделкой можно по плану БТИ, сравнив его с реальным строением объекта. Перепланировка квартиры должна согласовываться с уполномоченными органами еще на стадии планирования.

Незаконное переустройство помещения угрожает безопасности здания, жизни и здоровью людей.

При выявлении самовольных изменений на виновника накладывается административная ответственность, удерживаются штрафы, возможна потеря собственности.

Узаконить уже проведенную перепланировку требуется путем обращения в судебную инстанцию. О том, что такое незаконная перепланировка и какие могут быть у нее последствия, рассказано в этом видео: ( Пока оценок нет ) Понравилась статья?

Поделиться с друзьями: Согласование перепланировки квартиры – обязательная процедура, без которой впоследствии невозможно будет распорядиться недвижимостью, а В соответствии с положениями ст. 26 ЖК РФ перепланировка должна производиться в квартире при Стандартную квартиру можно перепланировать на свое усмотрение, чтобы жилось комфортнее.


prinyatie-nasledstva.ru © 2021
Наверх