Главная - Другое - Как подготовить тех план из незавершенном страсть перевести завершенную

Как подготовить тех план из незавершенном страсть перевести завершенную


Как перевести дом из незавершенного строительства в жилой?


› › Вопрос Недавно приобрели недостроенный дом. К нему подведены все коммуникации, имеется внутренняя отделка. Куда и с какими документами надо обратиться, чтобы перевести этот дом из категории объектов незавершенного строительства в жилые объекты?

Ответ: Оформить право собственности и перевести объект незавершенного строительства в категорию жилых объектов Вы должны:

  1. получить технический план дома в БТИ;
  2. получить кадастровый паспорт (поставить на кадастровый учет);
  3. получить официальный адрес;
  4. зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Технический план Данный документ изготавливается сертифицированным кадастровым инженером либо сотрудниками БТИ в течение 30-45 дней.

Для его производства необходимы следующие документы:

  1. правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т.д);
  2. поэтажный план.
  3. проектно-сметная документация;

При отсутствии данных сведений (если дом возводился своими силами, здание не сдано в эксплуатацию), Вы можете заполнить специальную декларацию. В ней подробно указываются технические и юридические данные домовладения. После чего она признается неотъемлемой частью техплана.

Кадастровый паспорт После получения технического плана Ваша задача – поставить дом на кадастровый учет или другими словами, получить кадастровый паспорт. Для этого обращайтесь в подразделение Росреестра по месту нахождения дома.

Для постановки на кадастровый учет Вы должны предоставить специалистам Росреестра:

  1. свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  2. квитанцию об оплате государственной пошлины;
  3. заполненную декларацию (при ее наличии).
  4. заявление на постановку в кадастровый реестр;
  5. гражданский паспорт заявителя;
  6. технический план;

После получения данных документов Росреестр производит постановку Вашего дома на Общероссийский кадастровый учет. После чего Вам выдается кадастровый паспорт, в котором содержится уникальный кадастровый номер и характеристики объекта. Официальный адрес Почтовые адреса присваиваются местным органом архитектуры и градостроительства.

В ряде регионов действуют многопрофильные центры, где Вы также можете получить адрес через Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Объекту недвижимости адрес присваивается в течение 30 календарных дней с момента подачи заявления.

Данная услуга оказывается бесплатно. Для ее получения в уполномоченный орган необходимо предоставить:

  1. паспорт собственника;
  2. план-схему расположения объекта;
  3. технический паспорт домa.
  4. кадастровый паспорт;
  5. правоустанавливающие документы;
  6. разрешение на ввод в эксплуатацию;

Регистрация права собственности Последний этап Вашей работы – это регистрация права собственности в органах Государственного реестра. Для совершения данной процедуры Вам потребуются следующие документы:

  1. кадастровый паспорт дома;
  2. свидетельство о праве собственности на земельный участок или кадастровая выписка;
  3. заявление.
  4. паспорт собственника;
  5. технический план;

На основании данного перечня Росреестр производит регистрацию права собственности на объект недвижимости.

После чего Вы можете прописаться в своем доме и совершать с ним любые юридические операции.

Как переоформить объект незавершенного строительства в завершенное

Автор admin На чтение 11 мин.

Просмотров 4 Опубликовано 21 ноября, 2020 Обновлено 21 ноября, 2020 Недавно приобрели недостроенный дом. К нему подведены все коммуникации, имеется внутренняя отделка.

Куда и с какими документами надо обратиться, чтобы перевести этот дом из категории объектов незавершенного строительства в жилые объекты? Ответ: Оформить право собственности и перевести объект незавершенного строительства в категорию жилых объектов Вы должны:

  1. получить технический план дома в БТИ;
  2. получить официальный адрес;
  3. зарегистрировать право собственности в Росреестре.
  4. получить кадастровый паспорт (поставить на кадастровый учет);

Технический план Данный документ изготавливается сертифицированным кадастровым инженером либо сотрудниками БТИ в течение 30-45 дней.

Для его производства необходимы следующие документы:

  1. проектно-сметная документация;
  2. правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т.д);
  3. поэтажный план.

При отсутствии данных сведений (если дом возводился своими силами, здание не сдано в эксплуатацию), Вы можете заполнить специальную декларацию. В ней подробно указываются технические и юридические данные домовладения.

После чего она признается неотъемлемой частью техплана. Кадастровый паспорт После получения технического плана Ваша задача – поставить дом на кадастровый учет или другими словами, получить кадастровый паспорт. Для этого обращайтесь в подразделение Росреестра по месту нахождения дома.

Для постановки на кадастровый учет Вы должны предоставить специалистам Росреестра:

  1. гражданский паспорт заявителя;
  2. заявление на постановку в кадастровый реестр;
  3. квитанцию об оплате государственной пошлины;
  4. заполненную декларацию (при ее наличии).
  5. свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  6. технический план;

После получения данных документов Росреестр производит постановку Вашего дома на Общероссийский кадастровый учет. После чего Вам выдается кадастровый паспорт, в котором содержится уникальный кадастровый номер и характеристики объекта.

Официальный адрес Почтовые адреса присваиваются местным органом архитектуры и градостроительства.

В ряде регионов действуют многопрофильные центры, где Вы также можете получить адрес через Единый портал государственных и муниципальных услуг. Объекту недвижимости адрес присваивается в течение 30 календарных дней с момента подачи заявления.

Данная услуга оказывается бесплатно.

Для ее получения в уполномоченный орган необходимо предоставить:

  1. план-схему расположения объекта;
  2. кадастровый паспорт;
  3. паспорт собственника;
  4. разрешение на ввод в эксплуатацию;
  5. правоустанавливающие документы;
  6. технический паспорт домa.

Регистрация права собственности Последний этап Вашей работы – это регистрация права собственности в органах Государственного реестра. Для совершения данной процедуры Вам потребуются следующие документы:

  1. кадастровый паспорт дома;
  2. заявление.
  3. свидетельство о праве собственности на земельный участок или кадастровая выписка;
  4. технический план;
  5. паспорт собственника;

На основании данного перечня Росреестр производит регистрацию права собственности на объект недвижимости. После чего Вы можете прописаться в своем доме и совершать с ним любые юридические операции.

Согласно положению закона, все объекты должны быть зарегистрированы в кадастровом учёте, неважно, какой цикл строительства имеется в данный момент, начальный, завершённый, или незавершённый соответствии с положением закона, любой тип недвижимости должен быть в обязательном порядке поставлен на федеральный кадастровый учёт. Раньше в этом не было необходимости, но после того, как в Законодательстве были внесены поправки в 2015 году, процедура регистрирования даже незавершенных объектов стало обязательным явлением.

В 2020 году данный закон не отменили, поэтому вопрос о том, нужно ли регистрировать недвижимость, которая находится в разработке, становится не актуальным. Что такое объект незавершенного строительства В силу своих технических и юридических особенностей так называемый объект незавершенного строительства имеет несколько отличий от обычной недвижимости. Это отражается при совершении соответствующих операций со зданием.

Содержание: Перевод незавершенного строительством дома в жилой Есть только свидетельство на незавершенку? #3 IP/Host: 195.239.221. Re: Незавершенное в завершенное Дайте пожалуйста комментарий к моему последнему комментарию. #4 IP/Host: 195.239.221. Re: Незавершенное в завершенное И еще как достраивать если нет разрешения на строительство?

#5 IP/Host: 78.31.78. Данный документ подается вместе с заявлением установленного образца и квитанцией об оплате госпошлины.

Далее необходимо собрать остальные документы, куда входит следующее: кадастровый паспорт на постройку; В 2014 годом приобрели с супругой (по 1/2 доли) дачный участок (ДНТ), с зарегистрированным незавершенным строительством (нежилое, садовый дом). Уже второй год проживаем в данном доме, есть все коммуникации (электричество, газ, вода, канализация, интернет), но отделочные работы не закончены.
Уже второй год проживаем в данном доме, есть все коммуникации (электричество, газ, вода, канализация, интернет), но отделочные работы не закончены.

Каков порядок регистрации этого дома, признания его жилым, для дальнейшей регистрации и проживания в нём?

05 Января 2020, 20:01, вопрос №2215841 Валерий, г. Ставрополь Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 10,0 Рейтинг Правовед.ru 4279 ответов 2098 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Пенза Бесплатная оценка вашей ситуации Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2020 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений » Проверка законности строительства 3.

Как перевести незавершенное строительство в жилой дом?

Перевод незавершенного строительства в завершенное Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при соблюдении каких условий это возможно.

Как следует из п. Как перевести дом из незавершенного строительства в завершенное В настоящее время существует достаточно нормативно — правовых актов, материалов судебной практики и разъяснений различных государственных органов.

Однако более подробные разъяснения даны в письме Пенсионного фонда Российской Федерации от Как перевести незавершенное строительство в завершенное Важно Вопрос: Недавно приобрели недостроенный дом.

  • Завершенное и незавершенное строительство. что лучше оформить?
  • Как зарегистрировать объект незавершенного строительства?
  • Стоит ли переводить дом в «законченное строительство»?

Как перевести объект незавершенного строительства в жилой дом?

Внимание Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке?

Процесс оформления включает следующую последовательность действий:

  1. предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
  2. получение кадастрового паспорта;
  3. получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
  4. техническая инвентаризация объекта;
  5. получение разрешения на возведение дома;

Использование упрощенного порядка Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Вернуться назад на Объект строительства 2020В настоящее время особую актуальность приобретает вопрос нового строительства жилья. › › Вопрос Недавно приобрели недостроенный дом.

К нему подведены все коммуникации, имеется внутренняя отделка.

Куда и с какими документами надо обратиться, чтобы перевести этот дом из категории объектов незавершенного строительства в жилые объекты? Ответ: Оформить право собственности и перевести объект незавершенного строительства в категорию жилых объектов Вы должны:

  • получить технический план дома в БТИ;
  • зарегистрировать право собственности в Росреестре.
  • получить официальный адрес;
  • получить кадастровый паспорт (поставить на кадастровый учет);

Технический план Данный документ изготавливается сертифицированным кадастровым инженером либо сотрудниками БТИ в течение 30-45 дней.

Для его производства необходимы следующие документы:

  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т.д);
  • поэтажный план.
  • проектно-сметная документация;

При отсутствии данных сведений (если дом возводился своими силами, здание не сдано в эксплуатацию), Вы можете заполнить специальную декларацию. В ней подробно указываются технические и юридические данные домовладения. После чего она признается неотъемлемой частью техплана.

Кадастровый паспорт После получения технического плана Ваша задача – поставить дом на кадастровый учет или другими словами, получить кадастровый паспорт. Для этого обращайтесь в подразделение Росреестра по месту нахождения дома. Для постановки на кадастровый учет Вы должны предоставить специалистам Росреестра: » Уголовное право В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).
Для постановки на кадастровый учет Вы должны предоставить специалистам Росреестра: » Уголовное право В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).

При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой. В случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Процесс оформления включает следующую последовательность действий:

  1. предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
  2. техническая инвентаризация объекта;
  3. получение разрешения на возведение дома;
  4. получение кадастрового паспорта;
  5. получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.

Использование упрощенного порядка Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Содержание Недавно приобрели недостроенный дом.

К нему подведены все коммуникации, имеется внутренняя отделка. Куда и с какими документами надо обратиться, чтобы перевести этот дом из категории объектов незавершенного строительства в жилые объекты?

Ответ: Оформить право собственности и перевести объект незавершенного строительства в категорию жилых объектов Вы должны:

  • зарегистрировать право собственности в Росреестре.
  • получить официальный адрес;
  • получить технический план дома в БТИ;
  • получить кадастровый паспорт (поставить на кадастровый учет);

Технический план Данный документ изготавливается сертифицированным кадастровым инженером либо сотрудниками БТИ в течение 30-45 дней.

Для его производства необходимы следующие документы:

  • проектно-сметная документация;
  • поэтажный план.
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т.д);

При отсутствии данных сведений (если дом возводился своими силами, здание не сдано в эксплуатацию), Вы можете заполнить специальную декларацию. В ней подробно указываются технические и юридические данные домовладения. После чего она признается неотъемлемой частью техплана.

Кадастровый паспорт После получения технического плана Ваша задача – поставить дом на кадастровый учет или другими словами, получить кадастровый паспорт. Для этого обращайтесь в подразделение Росреестра по месту нахождения дома. Для постановки на кадастровый учет Вы должны предоставить специалистам Росреестра: Здравствуйте.

Есть зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое. Есть адрес, кадастровый номер. Сейчас есть необходимость перевести объект в завершенное строительство, назначение жилое. Было разрешение на строительство, но оно просрочено . К дому подведены все коммуникации официально (свет, газ, вода, канализация), заключены договора на их обслуживание.
К дому подведены все коммуникации официально (свет, газ, вода, канализация), заключены договора на их обслуживание.

Регулярно оплачиваются коммунальные услуги. Налог на недвижимость. 15 Февраля 2020, 20:03, вопрос №1909649 Андрей Николаевич, г.

Подольск 289 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) получен гонорар 50% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 13832 ответа 6290 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте Андрей Николаевич. Соответствующие порядки, регулирующие данный круг вопросов, устанавливаются местными нормативными правовыми актами.

Если в Вашем случае речь идет о г. Подольске, то согласно: ГЛАВА ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПОДОЛЬСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 июня 2007 года N 1056-п Об утверждении Порядка выдачи разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, временных строений, сооружений, » Медицинское право достраивать коттедж и вводить его в эксплуатацию можно будет на основании уже согласованной предыдущим собственником документации.

Важно только не пропустить сроков, указанных в разрешении.

Обычно их восстановить можно, но возможны и проблемы. Законность строительства” настоящей статьи) Заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта; Паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости; Заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документации. Здравствуйте! Сейчас достроил.

Как перевести в жилой дом и прописаться? 09 Декабря 2020, 09:19 Дмитрий, г.

Чита Категория: Добрый день!Сейчас достроил. Как перевести в жилой дом и прописаться?ДмитрийНа землях с таким разрешенным использованием разрешено строительство дачных домиков. Чтобы оформить Ваше строение именно как жилой дом, необходимо изменить вид разрешенного использования на ИЖС, после по возможности взять разрешение на завершение строительства.

Но тут могут возникнуть сложности при смене разрешенного использования.

Изменить можете самостоятельно как собственник участка, взяв в администрации справку о зонировании территории.

рекомендую ознакомиться со статьями 09 Декабря 2020, 09:41 Спасибо. То есть мне надо в Росреестр подать документ на землю и декларацию, в декларации указать «ДОМ», а что ставить в пункте «НАЗНАЧЕНИЕ ОБЪЕКТА» — Жилое?

09 Декабря 2020, 10:01 Спасибо.

Данный документ не требует утверждения государственным органом или должностным лицом. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.

Важно У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Оформление при дачной амнистии Этот способ дает возможность регистрации недостроенного дома.

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства? Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Внимание Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке?

admin Оцените автора

Перевод из незавершенного строительством

Ответ от 21.09.2014 17:06 Непременной деталью современного городского пейзажа является огороженная стройплощадка и заброшенная коробка недоделанного здания. Именно это и есть «недострой» или «объект незавершенного строительства».

Но самого определения этому понятию в российском законодательстве нет.

Так как на сегодняшний день пробелы в законодательстве ликвидированы нет сомнения в том, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, а не набором строительных материалов. Принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон № 213-ФЗ

«О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации»

прояснил сложившуюся ситуацию.

В п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей.

Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при соблюдении каких условий это возможно. Как следует из п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8

«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

, «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу».

В п. 16 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

При этом, как было отмечено, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства.

У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения.

В случае прекращения договора подряда до завершения строительства, права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него.

Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него.

Операции с торговой недвижимостью, которая находится на стадии «недостроя», ничем не отличаются от операций с иной недвижимостью. Процесс реализации объекта незавершенного строительства включает в себя следующее: — прекращение работ на объекте строительства; Работы по строительству на объекте должны быть прекращены, договор строительного подряда расторгнут. — государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства; Прежде чем продавец решит продавать объект недвижимости, необходимо зарегистрировать право собственности продавца на указанный объект.

Для этого необходимо подготовить пакет документов и обратиться в отделение Федеральной регистрационной службы. Однако нужно быть готовыми к тому, что ФРС может отказать в регистрации права по формальным основаниям и продавцу неоднократно придется обращаться в ФРС с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, устраняя те или иные недостатки. Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить следующие документы: 1.

Распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости.

2. Документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок.

3. Распорядительный документ, разрешающий строительство объекта. 4. Документ о предполагаемом совершении сделки с объектом недвижимости (протокол общего собрания учредителей, решение совета директоров, предварительный договор и т.п.), который должен быть подписан руководителем организации или собственником и скреплен печатью организации.

5. Документ об отсутствии или прекращении отношений (обязательств) по договору подряда на строительство объекта (документ о приостановке работ).

6. Справка об источниках финансирования (как доказательство отсутствия прав третьих лиц на объект): А) для юридического лица – документ, который должен быть подписан руководителем и главным бухгалтером и скреплен печатью общества, Б) для физического лица – документ, подписанный собственником.

— продажа объекта незавершенного строительства и регистрация перехода права на него; Следующим шагом после регистрации права собственности продавца на объект незавершенного строительства является купля-продажа объекта и регистрация перехода права собственности на него.

Повышенное внимание следует уделить редакции договора купли- продажи «недостроя», оценить все риски .

Если продавца на «недострой» была осуществлена без проблем, то с большой степенью вероятности процесс купли-продажи и регистрации перехода правда на объект незавершенного строительства пройдет нормально.

— завершение объекта строительством (подрядным или хозяйственным способом); После того, как купля-продажа состоялась, и покупатель стал обладателем права собственности на желанный объект, строительство «недостроя» возобновляется. Заключается новый договор строительного подряда и продолжается строительство.

— сдача объекта государственной комиссии; После того как объект будет окончательно достроен, происходит сдача указанного объекта государственной комиссии.

Далее следует государственная регистрация построенного объекта и ввод его в эксплуатацию.

На всех указанных стадиях нужен тщательный правовой и финансовый аудит.

Необходимо детально разработать проект договора купли-продажи «недостроя», качественно готовить пакеты документов, связанные с регистрацией прав на указанный объект, а также внимательно относиться к финансовой и строительной документации.

Следует также отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства, и совершение сделок с такими объектами, стало огромным шагом на пути упорядочивания гражданского законодательства в отношении «недостроя».

Ранее, в удостоверении и регистрации сделок с объектами незавершенного строительства отказывали, мотивируя это тем, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и сложно с достоверностью установить принадлежность прав на него конкретному лицу. Таким образом, приняв решение о реализации объекта незавершенного строительства, необходимо зарегистрировать право собственности на упомянутый объект.

Согласно ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в случае: — если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

№ 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в случае: — если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. — если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Рекомендуем прочесть:  Скрипты продаж юридических услуг

В настоящее время существует достаточно нормативно — правовых актов, материалов судебной практики и разъяснений различных государственных органов. Однако более подробные разъяснения даны в письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 20.11.2000 г № ВП-09-25/10220

«О сделках по купле-продаже объектов незавершенного строительства»

, Письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 13.08.2001 г.

№ ЮБ – 09-27/6616

«О купле-продаже объектов незавершенного строительства»

для региональных отделений Пенсионного фонда. Именно в этих письмах есть ответы на многие вопросы о порядке и условиях покупки «недостроя».

Положения этих писем применимы к сделкам купли-продажи недвижимости в целом, поскольку ПФ РФ разъясняет общие положения закона и дает практические рекомендации по их применению: В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 установлено, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Из пункта 16 вышеназванного Постановления следует, что если договор подряда на строительство объекта не расторгнут, то заказчик не имеет права отчуждать не завершенный строительством объект, так как у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства данного объекта.

В связи с изложенным при заключении договора купли — продажи объекта незавершенного строительства следует, прежде всего, потребовать у продавца представления доказательств расторжения договора подряда на строительство данного объекта, а также регистрации данного объекта в качестве объекта недвижимости и предоставления свидетельства о государственной регистрации права собственности на данный объект. При заключении договора купли — продажи региональные отделения, несмотря на наличие свидетельств о государственной регистрации объектов незавершенного строительства, должны требовать от продавцов представления следующих документов: — решение муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта; — разрешение уполномоченного органа власти на строительство на данном участке объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в связи с этим негативных последствий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации); — план объекта незавершенного строительства, составленный и утвержденный БТИ; — проектно — техническая и проектно — сметная документация, а также другие документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. Однако купля-продажа «недостроя» имеет и свои «подводные камни».

Приобретая объект незавершенного строительства, необходимо проверить, зарегистрировано ли право на объект незавершенного строительства. Это можно проверить, запросив выписку ЕГРП (единого государственного реестра прав) на интересующий вас объект.

Лицам, приобретающим земельный участок с «недостроем», важно знать, что земельный участок с незарегистрированным объектом незавершенного строительства может в последствии привести к ограничению права пользования участком.

Характерный пример. ООО решило приобрести земельный участок с находящимся на нем строящимся зданием торгового центра. Решив ускорить купли — продажу здания и земли, ООО приняло решение о покупке земельного участка, при этом договор купли-продажи земельного участка о «недострое» умалчивал, так как планировалось приобрести землю, достроить здание и уже зарегистрировать его как готовый объект.

Однако в силу закона Покупатель приобрел земельный участок, но не приобрел права собственности на строящийся объект недвижимости, т.к. объект незавершенного строительства не был зарегистрирован.

Таким образом, покупатель владеет только земельным участком с ограничением (сервитут) на часть земли, на которой расположена недвижимость.

Это связано с тем, что земельный участок, на котором находится недвижимость, принадлежащая продавцу, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью (ст. 553 ГК РФ). Причем, если в договоре условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В указанном случае недостроенные объекты также являются объектами недвижимости (ст. 130 ГК РФ). А прежде чем осуществлять продажу объектов незавершенного строительства, продавец обязан произвести государственную регистрацию права собственности на них.

В результате ООО стало собственником земельного участка, однако продавец продолжил строительство торгового центр и зарегистрировал право собственности на объект. Тем самым, продавец сохранил за собой торговый центр и право пользования частью земельного участка под ним.

ООО же приобрело только земельный участок с ограниченным пользованием. В указанном случае, возможный выход – это заключение предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым по истечении одного года стороны обязаны заключить на финансовых условиях, предусмотренных предварительным договором.

К этому моменту продавец должен будет зарегистрировать «недострой» на себя. Если же он будет продавать незарегистрированные объекты незавершенного строительства, и, соответственно, основной договор купли-продажи могут быть признаны недействительными. Бывают случаи и безвыходные. В 2002 г.

ОАО приобрело по договору купли-продажи у ЗАО, находящегося в процедуре банкротства, недостроенный торговый центр. Продавался данный центр как объект незавершенного строительства. Однако ОАО не смогло зарегистрировать право собственности на торговый центр в регистрационной палате, т.к.

ЗАО не зарегистрировало ранее свое право собственности на это имущество. В целях разрешения данной ситуации ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение. Однако суд совершенно правомерно оставил данное заявление без рассмотрения ввиду ничтожности сделки, совершенной между ОАО и ЗАО, указав, что ЗАО произвело отчуждение объекта, не зарегистрировав за собой в соответствии с действующим законодательством право собственности на него.

Поскольку ЗАО было уже ликвидировано в результате завершения процедуры банкротства, постольку ОАО попало в юридически неразрешимую ситуацию: сделка купли-продажи недвижимости ничтожна (что влечет за собой соответствующие последствия), а продавец ликвидирован (непонятно вообще, кому возвращать имущество в результате двусторонней реституции, соответственно денежные средства, заплаченные по сделке, получить не от кого). Единственным положительным моментом являлось то обстоятельство, что земля, на которой находился торговый центр, принадлежала ОАО на праве собственности.

Таким образом, законных путей разрешения данного рода ситуации нет. Поэтому, приобретая «недострой», чтобы не оказаться в тяжелой правовой и финансовой ситуации, необходима тщательная правовая проверка объекта незавершенного строительства. Однако, объект незавершенного строительства можно приобрести и иным способом, например, купить компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром.

Или осуществить реорганизацию (слияние, присодинение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами. На рынке немало фирм, готовых вложить денежные средства в недостроенные объекты, а затем, достроив их, сдавать торговые площади в аренду. Объект незавершенного строительства можно приобрести, например, купив компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром.

Или осуществить реорганизацию (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами. ООО «А» принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 1 га. На участке велось строительство торгового центра.

Однако в связи с недостатком денежных средств, строительство объекта было заморожено, и торговый центр перешел в разряд долгостроя.

Объект привлек внимание ООО «В».

Для того, чтобы стать обладателем «недостроя», ООО «В» приобрело 100 % доли ООО «А», т.о. стало владельцем компании и одновременно собственником земельного участка. ООО «В» продолжило строительство торгового центра.

Торговый центр был достроен и сдан в эксплуатацию.

Приобрести компанию, владеющую «недостроем», возможно путем приобретения контрольного пакета ак­ций или доли участия в уставном капита­ле компании-владельце через смену учредителей в компании-продавце.

Процесс приобретения компании, владеющей необходимыми активами, можно разделить на следующие этапы: 1.

Проверка документов: Необходимо проверить учредительные документы компании, документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа, документы, связанные с объектом незавершенного строительства, документы на земельный участок под «недостроем», получить самостоятельно выписку из ЕГРЮЛ на компанию-продавца, из ЕГРП на земельный участок и т.д. 2. Подготовка документов для совершения смены учредителей: необходимо заполнить заявление в налоговую инспекцию, нотариально его заверить, подписать договора купли-продажи доли с каждым участником Общества, уведомить Общество о совершенных сделках и т.д.

3. Регистрация изменений. Срок регистрации заявлений в налоговой инспекции — 5 рабочих дней. 4. По истечении указанного срока новое лицо становятся участником Общества, которому принадлежит недвижимость. Преимущества такого способа приобретения «недостроя» как покупка компании, владеющей объектом незавершенного строительства, состоят главным образом в отсутствии необходимости регистрации права собственности на «недострой», последующей перерегистрации права собственности на него.

Кроме того, существуют плюсы и в отношении налогообложения. К подобным сделкам не применяется налог на добавленную стоимость (пп.12 п.2 ст.149 НК РФ).

А вот сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 18%. Приобретая компанию, покупатель выигрывает и по времени, т.к.

регистрация права на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, по закону осуществляется в течение календарного месяца.

Однако регистратор вправе приостановить процедуру для проверки каких-либо документов и выяснения обстоятельств. Значит, процедура регистрации может затянуться. Также, к регистрации объектов незавершенного строительства предъявляются дополнительные требования.

Например, регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства требует прекращения договора строительного подряда. Нельзя забывать и о рисках. Покупка действующей компании чревата приобретением и ее задолженностей, а потому требуется провести детальную проверку приобретаемой компании.

Так, ЗАО «Х» приобрело 100 % доли ООО «А». На балансе компании числилось несколько земельных участков и один объект незавершенного строительства. ЗАО «Х» пренебрегло детальной проверкой приобретаемой компании.

В результате получило компанию с тремя небольшими земельными участками, «недостроем» на уровне фундамента и огромный долг по сумме, превышающий стоимость всех земельных участков и «недостроя» в целом.

В итоге долг был подтвержден оппонентом в суде и взыскан на основании исполнительного листа с ЗАО «Х».

Таким образом, ЗАО «Х» не только не приобрело желаемый объект, но и понесло существенные финансовые потери. Этот пример показателен для тех компаний, которые пренебрегают полной правовой проверкой приобретаемой компании.

При совершении сделки (покупка акций или долей) не забывать о соблюдении антимонопольного законодательства. В случаях, предусмотренных ст.

28 Федерального закона «О защите конкуренции», может потребоваться согласие на сделку Федеральной антимонопольной службы. Если вы приобретаете «недострой» путем покупки долей (акций) компании, владеющей объектом незавершенного строительства, необходим аудит всей документации продаваемой компании.

Преимущества данной сделки в относительной дешевизне по сравнению со сделками с самими объектами недвижимости (в силу отсутствия выплаты НДС, налога на прибыль). А приобретение компании зачастую сопровождается получением продавцом разрешительной документации относительно объекта незавершенного строительства и наработанным административным ресурсом. Однако появляются дополнительные риски по принятию и управлению еще одной компанией.

Также, при приобретении акций (долей) покупателю необходимо обратить особое внимание на действия продавца по соблюдению процедуры совершения сделки и ее соответствие нормам права.

Покупатель может потерять по вине продавца приобретенную компанию, объекты недвижимости, а также понести денежные потери.

Возможность же возврата денежных средств сомнительна, учитывая то, что зачастую цена сделки существенно ниже реально выплаченных денежных средств. Еще способ приобрести объект незавершенного строительства — осуществление реорганизации (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами. ООО «А» — собственник земельного участка вело строительство торгово-развлекательного центра.

ООО «В» приобрело строящийся торгово-развлекательный комплекс путем присоединения к себе ООО «А», иными словами реорганизовавшись в форме присоединения. В результате ООО «А» прекратило свое существование, а ООО «В» в числе других активов компании «А» приобрело и недостроенный торгово-развлекательный центр.

Статья 57 ГК РФ предусматривает 5 форм реорганизации юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Реорганизация может быть осуществлена по решению учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.


prinyatie-nasledstva.ru © 2021
Наверх