Главная - Другое - Как арендадателю досрочно расторгнуть договор аренды

Как арендадателю досрочно расторгнуть договор аренды


Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

  1. 1.

Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями условий договора со стороны арендатора (например, арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества), так и иными причинами (например, у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях).Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора аренды на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

  1. от того, какие механизмы для досрочного расторжения соглашения были заложены при составлении самого договора аренды;
  1. от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем предложении о досрочном расторжении договора аренды.

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

  1. при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
  1. при существенном нарушении арендатором условий договора;
  1. в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.

Расторжение договора аренды досрочно в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

r /> Пример из практики: суд отклонил требование о досрочном расторжении договора аренды арендодателя о расторжении договора, поскольку приводимые арендодателем доводы не могли являться основаниями для расторжения сделки в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о расторжении договора аренды.
r /> Пример из практики: суд отклонил требование о досрочном расторжении договора аренды арендодателя о расторжении договора, поскольку приводимые арендодателем доводы не могли являться основаниями для расторжения сделки в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о расторжении договора аренды. Как следовало из материалов дела, арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды ввиду необходимости использования арендуемого помещения для размещения архива.

Получив от арендатора отказ, арендодатель обратился в суд. В обоснование иска арендодатель указал, что существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является изменение функций предприятия, размещенного в том же здании.

Это изменение было связано с введением в действие Закона о государственном кадастре, из-за чего у предприятия появилась обязанность хранить большой объем документов с соблюдением специальных требований к их хранению.

Суды указали, что с учетом специфики хозяйственной деятельности предприятия арендодатель мог и должен был предвидеть, что в процессе деятельности предприятия будет накапливаться архив, для хранения которого необходимы помещения. На основании этого суды сделали вывод: указанные арендодателем обстоятельства не могут быть признаны основанием для расторжения договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г.

по делу № А53-15054/2010).Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.За последние годы увеличилось число подаваемых исков о расторжении договоров аренды, мотивируемых изменениями в экономике страны и глобальными экономическими процессами в мире в целом.

Суды, как правило, отказывают в удовлетворении подобных исков.Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

  1. сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
  1. существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
  1. утрату стороной экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
  1. увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г.

    по делу № А12-4264/2009).

В отдельных случаях требования арендодателей о расторжении сделки в связи с существенным изменением обстоятельств все же удовлетворяются. r /> Пример из практики: суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств Истец (арендодатель) обратился в суд с желанием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. В кассационной жалобе ответчик (арендатор) просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Ответчик указывал на то, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом условий для расторжения договора в судебном порядке.
Ответчик указывал на то, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом условий для расторжения договора в судебном порядке.

Как следовало из материалов дела, земельный участок был предоставлен ответчику в аренду для разработки гравийно-песчаного карьера.

В соответствии с договором арендодатель имел право вносить в государственные органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель, предложения о приостановке работ, проводимых арендатором с нарушением законодательства, нормативных актов и условий соглашения.

Арендодатель также имел право потребовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче. В результате проведенных в отношении арендатора проверок было установлено, что ответчиком нарушено законодательство о недрах, в связи с чем было досрочно прекращено действие лицензии ответчика на право пользования недрами месторождения. После этого истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.

В связи с отказом ответчика от расторжения договора истец с соответствующим требованием обратился в суд. Суды исходили из того обстоятельства, что досрочное прекращение действия лицензии являлось существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, а значит, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ это служило основанием для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Суд кассационной инстанции указал следующее.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 Земельного кодекса РФ). В соответствии со статьей 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией.

Земельный участок по договору аренды был предоставлен ответчику в целях разработки гравийно-песчаного карьера, то есть для осуществления определенной деятельности, которой в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» ответчик был вправе заниматься только на основании лицензии. Нарушение ответчиком как недропользователем существенных условий лицензии и правил недропользования является основанием для досрочного прекращения права пользования недрами, поскольку препятствует использованию земельного участка по назначению.

Следовательно, требование истца о расторжении договора в связи с наличием предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ оснований для его расторжения являлось обоснованным.

Довод ответчика о том, что он занимается иной (помимо разработки гравийных карьеров) деятельностью, в связи с чем он вправе использовать предоставленный ему участок в соответствующих целях, суд отклонил.

Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением недопустимо (ст. 7, 42 ЗК РФ). В связи с этим суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 13 апреля 2010 г.

№ Ф09-2349/10-С6 по делу № А47-2285/2009).2.

Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора. Существенные нарушения сделки дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют.Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.1.

Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ:

  1. использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  1. существенное ухудшение имущества;
  1. невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;
  1. невыполнение арендатором обязанности по проведению капительного ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

2.

Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ). r /> Пример указания в договоре в качестве существенного нарушения, не указанного в статье 619 Гражданского кодекса РФ В договоре может быть указано, что передача арендатором помещения в субаренду другой организации без согласия собственника будет являться существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения. Суды признают такие условия допустимыми и удовлетворяют иски арендодателей о расторжении договора в подобных случаях (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г.

№ КГ-А40/7541-11-П по делу № А40-125230/09-155-897).Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

r /> Пример конкретизации положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ

«Существенным нарушением договора будет считаться просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней»

. Указанная формулировка будет являться способом уточнения существенного нарушения договора, предусмотренного в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договоре они не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения.

Скажем, если по условиям соглашения помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.).

r /> Пример из практики: суд признал нарушение, допущенное арендатором, существенным несмотря на то, что в самом договоре такого условия не было Использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением, а также проведение перепланировки и переоборудования помещения без согласия арендодателя суд признал существенным нарушением условий договора, достаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г.
r /> Пример из практики: суд признал нарушение, допущенное арендатором, существенным несмотря на то, что в самом договоре такого условия не было Использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением, а также проведение перепланировки и переоборудования помещения без согласия арендодателя суд признал существенным нарушением условий договора, достаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г.

по делу № А56-36532/2010).Внимание! Нельзя потребовать расторжения договора на том основании, что арендатор не исполнил предусмотренную договором обязанность, которая сформулирована недостаточно четко (обязанность с неопределенным содержанием).Дело в том, что если из содержания правовых норм и толкования условий договора невозможно уяснить, что именно стороны подразумевали под тем или иным договорным условием, то неисполнение этого условия вообще не может считаться нарушением сделки А уж тем более существенным. r /> Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку отсутствовали доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора Истец (арендодатель) заявил о досрочном расторжении договора с ответчиком (арендатором) в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.

В обоснование иска истец сослался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора.

При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением, а также целями и условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30 июня 2011 г. № КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177). По другому делу суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения.

Причина отказа – стороны не согласовали понятие «модернизация объекта» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2011 г.

по делу № А27-7544/2010).В то же время арендодателю нужно иметь в виду, что смысл положений договора устанавливается судом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом конкретных обстоятельств дела. Поэтому даже если из непосредственных условий договора невозможно определить подлинный смысл той или иной обязанности арендатора, то в суде действительная воля сторон может быть установлена исходя из их поведения при исполнении договора, из переписки и т.

Поэтому даже если из непосредственных условий договора невозможно определить подлинный смысл той или иной обязанности арендатора, то в суде действительная воля сторон может быть установлена исходя из их поведения при исполнении договора, из переписки и т.

п. Следовательно, в случае конфликтной ситуации и передачи спора на рассмотрение суда арендодатель вправе представлять доказательства, которые позволяют установить действительную волю сторон относительно условий заключенного договора и порядка использования арендованного имущества (переписка до заключения договора и в процессе его исполнения, достигнутые письменные договоренности и др.).Вопрос: Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали?Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г.

№ 310-ЭС15-4004. r /> Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения сделки, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением. Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали. Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали.

В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора. Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора.

Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения соглашения в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали.

Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы. В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ.

Однако такие основания нужно прямо указать в договоре. Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора. Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г.

№ 310-ЭС15-4004).Как уже было сказано, существенное нарушение арендатором условий дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).Таким образом, для расторжения договора арендодателю надо совершить три следующих действия.1.

Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).2. Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п.

2 ст. 452 ГК РФ). Первое и второе действия можно объединить. Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.3. Предъявить требование о расторжении договора в суде.

Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ от расторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о его расторжении. Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п.

60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

).Однако если желание о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора.

Это повлечет негативные для истца последствия: суд вернет исковое заявление на этапе возбуждения производства по делу либо оставит исковое заявление без рассмотрения, если нарушение процедуры выявится уже после принятия искового заявления к производству.

Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

(далее – информационное письмо № 66). Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г.

по делу № А15-1334/2009.Вопрос: арендатор устранил все допущенные существенные нарушения условий договора. Может ли арендодатель несмотря на это потребовать расторжения договора?Ответ: да, может. Но только в разумный срок после того, как арендатор устранит все допущенные существенные нарушения договора аренды.Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга, но обязан это сделать в разумный срок.

Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, то это лишает его права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.Такая позиция была изложена в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

(в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г.

№ 13).Обоснование: До принятия постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой желания о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г.

№ 14

«Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»

. Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444).

Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.

r /> Пример из практики: арбитражный суд округа указал, что арендодатель может потребовать расторжения даже в том случае, если арендатор погасит задолженность по арендной плате в период рассмотрения спора в суде, но при условии, что он докажет существенность допущенных нарушений Стороны заключили договор аренды земельного участка. Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с желанием расторгнуть договор аренды.

В процессе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность перед истцом.

Однако истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали. Арбитражный суд округа с этим не согласился и указал следующее.

Обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление (ч. 1 ст. 4 АПК РФ; ст. 11 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении соглашения другой стороной, а также в случаях, которые предусмотрены в законе или в договоре (ст.

450 ГК РФ). По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч.

3 ст. 619 ГК РФ). Как разъяснил Пленум ВАС РФ, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

№ 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

). По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора, если будет доказан факт существенности нарушений.

Однако данный факт суды не исследовали. На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г.

по делу № А41-5947/14).3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре. В договоре можно указать основания для его досрочного расторжения, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66.

В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств. Вас также может заинтересовать

Закрыть Искать Согласно действующему законодательству по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.

606 ГК РФ). Договор аренды является одним из самых распространенных видов договора. Договор прекращает свое действие по истечении его срока, однако, как показывает практика, многие сталкиваются с необходимостью досрочного расторжения договора.

Причины такой необходимости могут быть совершенно разные, и дабы Ваши действия не оспаривались в суде, необходимо правильно подходить к этому вопросу с правовой точки зрения и соблюсти все требования законодательства. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон в той же форме, в которой заключался договор, или по инициативе одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством или договором. В связи с этим для начала обратимся к предусмотренным законом возможным основаниям расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

По требованию арендодателя по общему условию на основании ст.

450 ГК РФ договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора арендатором и по ст. 619 ГК РФ в случаях, когда арендатор: 1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендованное недвижимое имущество должно использоваться строго в соответствии с условиями договора или его назначением по договору. При отсутствии соглашения сторон по данным пунктам, арендатор имеет право пользоваться имуществом по обычному назначению такого рода имущества, исходя из его существа. 2. Существенно ухудшает имущество.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Существенным ухудшением будет считаться изменение качества арендованного имущества на столько, что будет явно свидетельствовать о существенном нарушении условий договора об использовании имущества в соответствии с его назначением. 3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Многие думают юристы спорят, что означает невнесение арендной платы более двух сроков подряд.

Некоторые полагают, что это полное невнесение арендной платы, другие же – даже частичное невнесение арендной платы также является основанием для расторжения договора аренды по указанной статье.

4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Помимо вышеизложенного, основанием расторжения договора аренды досрочно в судебном порядке на основании ст.

451 ГК РФ может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды. Кроме того, как указывалось выше, основания одностороннего расторжения договора также могут быть установлены в самом договоре. При наличии соглашения о расторжении договора договор считается расторгнутым с момента подписания такого соглашения или с момента, указанного в самом соглашении.

Раньше судебная практика часто стояла на позиции, что при государственной регистрации расторжения договора он считается расторгнутым с момента такой регистрации, сейчас же суды исходят из того, что регистрация расторжения договора носит лишь правоподтверждающий характер. При разрешении спора о расторжении договора аренды в судебном порядке, такой договор считается расторгнутым с момента вступления в силу решения суда по данному вопросу.

Если есть основания для расторжения договора по требованию арендодателя, но заключения соглашения о расторжении договора добиться не удается и стороны не могут прийти к согласию, прежде чем обращаться в суд, необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования возникшего спора. Так, в соответствии с гражданским законодательством арендодатель, прежде чем требовать досрочного расторжения договора, должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а обращение в суд возможно после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Уведомлять необходимо либо путем личного вручения, либо почтовым отправлением.

При личном вручении уведомлении второй экземпляр необходимо оставить у себя с подтверждающей получение документа подписью уполномоченного лица. Если Вы решили воспользоваться услугами почты, то необходимо отправлять письмо с уведомлением и описью вложения, что в случае возникновения спора докажет в суде надлежащее уведомление лица.

Кроме того, арендодатель вправе расторгнуть договор даже после исполнения обязательств со стороны арендатора. Так, в соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Также договором может быть предусмотрено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора).

В этом случае судебный порядок не обязателен, а право на отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны о таком отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором.

Однако на основании п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. В связи со всем вышеизложеннным во избежание длительных судебных тяжб и финансовых потерь, в договоре аренды необходимо четко указывать условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами.

Как указывалось выше, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из положений гражданского законодательства, возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. В соответствии с п. 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Кроме того, на основании ст. 359 ГК РФ, а также исходя из судебной практики, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении, после прекращения договора аренды в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы. При этом возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В данном случае основанием поступления имущества арендатора во владение арендодателя должно являться оставление арендатором этого имущества в данном помещении после прекращения договора аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.

Законодательством также предусмотрено право на удержание имущества даже в том случае, когда после того, как это имущество поступило во владение кредитора, права на него приобретены третьим лицом. Если у вас возникают сомнения относительно некоторых вопросов о том, как арендодателю расторгнуть договор аренды, обращайтесь к нашим специалистам, имеющим богатый опыт в данной теме.

Мы окажем качественно юридические услуги по расторжению договора аренды, а клиент обязательно останется довольным. 02.06.2021

  1. 08.06.2021
  2. 09.06.2021
  3. 20.05.2021

Международная юридическая компания.

  1. +7 495 506 90 04

2006-2021. Все права защищены. © ЮФ «Мадрок»

ГК РФ Статья 619.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

  1. Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу См. также: , , Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 619 ГК РФ- Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст.

619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства- Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя- Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя- Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора- Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора- Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя- Односторонний отказ от договора аренды- Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ- Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ как злоупотребление правом- Все вопросы по ст.

619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Открыть полный текст документа Ст.

619 ГК РФ ч.2. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.Содержание

  1. 3 Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
  2. 1 Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя
  3. 2 Общие положения о расторжения договора
  4. 4 Как разорвать соглашения в одностороннем порядке
  5. 5 Последствия расторжения аренды
  6. 6 Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия.

Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам.

И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки. Общие положения о расторжения договора Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

  1. наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.
  2. основные нарушения договорных обязательств;

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду. Для начала и в силу требований ч.

3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора. Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию.

Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора.

Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  1. отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
  2. систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  3. использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание.

Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд. А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет.

Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  1. О реквизитах сторон и договора;
  2. О содержании требований.
  3. Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  4. О наименовании;

Последствия расторжения аренды Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника.

После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества.

По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство.

Но право определяет эти термины как самостоятельные институты. Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки.

В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора. Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  1. Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.
  2. Нарушены договорные условия;
  3. Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;

Отказ нужно делать добросовестным и разумным.


prinyatie-nasledstva.ru © 2021
Наверх